Горьковское ш., 97 км от МКАД
Союз СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 45 м², участок 6 сот., дерево, 1985 год.
Цена 1 млн ₽; цена не менялась с 06.04.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 64 %
Земля ≈60 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 360 тыс. → дом ≈640 тыс. ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 5 в 10 км, 28 тыс.–73 тыс. ₽/м², медиана 47 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈850 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,1 млн / целевая ≈1,89 млн / пессимист. ≈1,68 млн → от пессимистичной прибыль ≈30 тыс. ₽, маржа 2 %, ROI 2 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: летний водопровод.
До ст. Крутое ≈9,4 км по прямой; до МКАД 97 км, на машине ≈1 ч 36 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №12979
Рейтинг 18/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 5 (разброс ₽/м² 28 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 4 % | 1.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 4 % | 0.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 43 % | 2.6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 74 % | 10.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 60 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 360 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 640 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 222 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Союз СНТ | 5,4 сот. | 800 000 | 148 148 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Транспортник СНТ | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Старый Снопок пос. | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Старый Снопок пос. | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Вертолет-1 СНТ | 6 сот. | 260 000 | 43 333 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Ромашка СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Ромашка СНТ | 12 сот. | 780 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Новый Снопок пос. | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Ягодка СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Клубничка СНТ | 6 сот. | 1 400 000 | 233 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 5 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 261 / 46 667 / 72 917 |
| цена объекта | 1 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 850 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 100 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 995 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 890 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 680 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 30 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 2 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 2 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 5 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.6 км | Веснянка СНТ да: «ванная» + «мебель» | 45 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 46 667 | снято (цена объявления) 12.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Веснянка СНТ да: «ванная» + «мебель» | 46 м² | 6,2 сот. | 2 100 000 | 45 652 | снято (цена объявления) 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Снопок СНТ да: «санузел» + «мебелью» | 47,6 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 56 723 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Урожай СНТ да: «санузел» + «ремонтом» | 46 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 28 261 | снято (цена объявления) 12.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Дружба СНТ да: «душевой» + «отделка» | 48 м² | 6,5 сот. | 3 500 000 | 72 917 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.04.2026 | 1 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам жилой дом 45 кв.м. В доме можно пропсаттся. Участок очень сухой,к дачи круглогодичный подъезд. Дороги чистят постоянно. В шаговой доступности расположен магазин. Туалет и душ - в отдельном xоз.блокe. Вода заведена в дрм, водопровод летний - с мая по октябрь. До жд станции Орехово-Зуево ехать 10-15 мин. Просмотр по договорённости. Звоните! АН ,, Мегаполис " оказывает услуги своим клиентам БЕЗ ПРЕДОПЛАТЫ. Наше агентство входит в Гильдию риэлторов Московской области и в Российскую Гильдию риэлторов. Так же являемся партнёрами ведущих банков России. Проводим сделки любой сложности, в том числе сертификатами любого вида.