Носовихинское ш., 80 км от МКАД
Сигнал СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 40 м², участок 8,8 сот., дерево.
Цена 1 млн ₽; цена не менялась с 12.07.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 55 %
Земля ≈77 тыс. ₽/сот. × 8,8 сот. = 676 тыс. → дом ≈324 тыс. ₽, 8 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 22 тыс.–99 тыс. ₽/м², медиана 34 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈850 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,53 млн / целевая ≈1,38 млн / пессимист. ≈1,22 млн → от пессимистичной прибыль −427 тыс. ₽, маржа −35 %, ROI −26 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: газ — нет; отопление — нет; в описании: колодец.
До ст. пл. 122 км ≈0,5 км по прямой; до МКАД 80 км, на машине ≈1 ч 31 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №12976
Рейтинг 27/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 177 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 29 % | 5.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 44 % | 2.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 91 % | 13.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 76 771 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 676 000 ₽ (8,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 324 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 8 100 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Сигнал СНТ | 9 сот. | 600 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Сигнал СНТ | 5 сот. | 338 400 | 67 680 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Гора-89 СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | 10 сот. | 1 900 000 | 190 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | 10 сот. | 3 000 000 | 300 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | Гора д. | 14,4 сот. | 4 800 000 | 333 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Кудыкино д. | 11,8 сот. | 1 239 000 | 105 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Кудыкино д. | 13,6 сот. | 1 415 000 | 104 044 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Кудыкино д. | 10,5 сот. | 1 110 000 | 105 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 667 / 33 673 / 99 379 |
| цена объекта | 1 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 850 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 529 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 453 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 376 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 223 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -427 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −35 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −26 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6 км | Фарфорист-3 СНТ | 32,2 м² | 7,4 сот. | 3 200 000 | 99 379 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Текстильщик-4 СНТ | 49 м² | 12,6 сот. | 1 650 000 | 33 673 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Верея пос. | 30 м² | 8 сот. | 650 000 | 21 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.07.2026 | 1 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача, 8.76 сотки в СНТ Сигнал, г.о. Орехово-Зуево, севернее от д. Кудыкино. Свет по границе, газа нет. Участок ровный, сухой, круглогодичный подъезд в любое время года. На территории имеется летний дачный домик, колодец и туалет. участок и дом ухоженный. Один собственник, более 3 лет в собственности. Участок отмежован.