Носовихинское ш., 45 км от МКАД
Новая Березка-2 СТ, Электросталь гор. округ
Дом 50 м², участок 10 сот., дерево.
Цена 1,05 млн ₽; цена не менялась с 18.05.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 79/100 · уверенность 57 %
Земля ≈69 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 694 тыс. → дом ≈356 тыс. ₽, 7 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 78 тыс.–114 тыс. ₽/м², медиана 78 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈892 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,9 млн / целевая ≈3,51 млн / пессимист. ≈3,12 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,33 млн ₽, маржа 43 %, ROI 74 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Лесная ≈4,2 км по прямой; до МКАД 45 км, на машине ≈51 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №12969
Рейтинг 79/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 46 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 79 % | 14.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 83 % | 5.1 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 94 % | 13.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 69 420 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 694 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 356 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 7 120 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Березка СНТ | 6 сот. | 2 700 000 | 450 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Новая Березка-2 СТ | 10 сот. | 300 000 | 30 000 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Горелый Лес СНТ | 7 сот. | 1 850 000 | 264 286 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Новая Березка-2 СТ | 8 сот. | 550 000 | 68 750 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ветеран-2 СНТ | 8 сот. | 2 300 000 | 287 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Горелый Лес СНТ | 7,6 сот. | 1 070 000 | 140 789 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | 16 сот. | 4 000 000 | 250 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.7 км | Лесная Поляна СНТ | 7,6 сот. | 1 200 000 | 157 895 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Рассвет СНТ | 14 сот. | 1 000 000 | 71 429 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Горелый Лес СНТ | 10 сот. | 250 000 | 25 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 78 000 / 78 000 / 114 000 |
| цена объекта | 1 050 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 892 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 900 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 705 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 510 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 120 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 327 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 43 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 74 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.3 км | Колонтаево Клаб ТСН да: «ванная» + «отделка» | 50 м² | 10 сот. | 3 900 000 | 78 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Колонтаево Клаб ТСН да: «ванная» + «отделка» | 50 м² | 10 сот. | 3 900 000 | 78 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Березовое СНТ да: «санузле» + «теплые полы» | 50 м² | 10 сот. | 5 700 000 | 114 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.05.2026 | 1 050 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 050 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продажа по Садовой книжке. Прописки нет. Домик не в собственности.Первичное межевание было сделано и пока всё. Земля тоже на данный момент не в собственности. В дальнейшем есть в планах зарегистрироваться землю. Цена тогда будет другая. Земля лесхоза,отбирать и выгонять никто никого не собирается совершенно. Многие строятся и покупают участки.Бояться нечего. Участок очень плодородный.С собственным выходом в лес. Проезд к участку хороший. зимой дороги чистят. много кто живет круглогодично. СНТ закрытое,вьезд по пульту или через телефон. по территории видеонаблюдение.Соседи хорошие. По СНТ проходит линия электропередач. Не мешает и не вредит здоровью. 21 век на дворе. Снт основано с 1984 году и всё хорошо. торг приветствуется.