Горьковское ш., 48 км от МКАД
Искра СНТ, Богородский гор. округ
Дом 70 м², участок 12 сот., дерево, 2000 год.
Цена 1,05 млн ₽; цена не менялась с 22.08.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 69/100 · уверенность 70 %
Земля ≈34 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 412 тыс. → дом ≈638 тыс. ₽, 9 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 46 тыс.–99 тыс. ₽/м², медиана 54 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈892 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,97 млн / целевая ≈3,57 млн / пессимист. ≈3,17 млн → от пессимистичной прибыль ≈882 тыс. ₽, маржа 28 %, ROI 38 %.
Коммуникации: отопление — нет.
До ст. Машиностроитель ≈4 км по прямой; до МКАД 48 км, на машине ≈51 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №12968
Рейтинг 69/100 · уверенность 70 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 41 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 77 % | 32.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 74 % | 13.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 85 % | 5.2 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 88 % | 12.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 34 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 412 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 638 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 9 114 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Новая Искра СНТ | 5 сот. | 80 000 | 16 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Искра-911 СНТ | 8 сот. | 1 450 000 | 181 250 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Искра-8 СНТ | 5 сот. | 250 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Искра-8 СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Березка-354 СНТ | 7,5 сот. | 280 000 | 37 333 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Березка-354 СНТ | 6 сот. | 250 000 | 41 667 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Березка-354 СНТ | 11 сот. | 250 000 | 22 727 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Березка-354 СНТ | 18 сот. | 600 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Дубки СНТ | 47 сот. | 13 154 400 | 279 881 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Дубки СНТ | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 45 833 / 54 286 / 98 571 |
| цена объекта | 1 050 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 892 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 968 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 770 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 571 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 174 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 881 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 28 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 38 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.2 км | Энергетик СНТ | 72 м² | 6,2 сот. | 3 300 000 | 45 833 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | 70 м² | 6,2 сот. | 6 900 000 | 98 571 | снято (цена объявления) 01.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.7 км | Золотые пески СНТ | 70 м² | 6 сот. | 3 700 000 | 52 857 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Землеустроитель СНТ | 70 м² | 6 сот. | 3 900 000 | 55 714 | снято (цена объявления) 12.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Большое Буньково д. | 69 м² | 13 сот. | 3 990 000 | 57 826 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Березка-354 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | 70 м² | 6 сот. | 3 700 000 | 52 857 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.8 км | 72,5 м² | 15 сот. | 6 500 000 | 89 655 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.5 км | 73,2 м² | 10 сот. | 5 600 000 | 76 503 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.1 км | Ногинский Медик СНТ | 70 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 47 143 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.08.2026 | 1 050 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 050 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся по садовой книжке дачный участок в СНТ Рассвет. Место тихое, окружено лесом(грибы, ягоды), в 15 минутах ходьбы сосновый бор и водоём Юбилейный с пляжем. Не под ЛЭП. Капитальный двухэтажный дом из бруса на блоках по проекту (срок эксплуатации 100 лет). Внутренняя отделка из сосны. Много деревьев и кустарников, цветов. Электричества в СНТ нет, готовятся документы на подключение, не приватизировано, но соседнее СНТ Дубки уже в процессе. Без рассрочек. Прописки нет. Под ипотеку и материнский капитал не подходит.