Горьковское ш., 92 км от МКАД
Осенний сад СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 56 м², участок 9 сот., щитовой.
Цена 1,1 млн ₽; цена не менялась с 12.06.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 64 %
Земля ≈85 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 767 тыс. → дом ≈333 тыс. ₽, 6 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 18 тыс.–62 тыс. ₽/м², медиана 29 тыс.
Ремонт ≈1,12 млн, покупка после торга ≈935 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,56 млн / целевая ≈1,41 млн / пессимист. ≈1,25 млн → от пессимистичной прибыль −803 тыс. ₽, маржа −64 %, ROI −39 %.
Коммуникации: колодец; отопление — нет.
До ст. Крутое ≈5,4 км по прямой; до МКАД 92 км, на машине ≈1 ч 29 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №12967
Рейтинг 24/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 60 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 11 % | 2.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 74 % | 4.5 |
| участок | 5 | 45 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 97 % | 14.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 85 227 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 767 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 333 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 5 946 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Веснянка СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Клубничка-2 СНТ | 6 сот. | 250 000 | 41 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Клубничка СНТ | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Клубничка СНТ | 6 сот. | 1 400 000 | 233 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Тополиный пос. | 10,5 сот. | 1 100 000 | 104 762 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Тополиный пос. | 8,5 сот. | 1 100 000 | 129 412 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Тополиный пос. | 5,5 сот. | 500 000 | 90 909 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Яблонька СНТ | 8,1 сот. | 950 000 | 117 284 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Тополиный пос. | 5 сот. | 900 000 | 180 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Магнолия сад. уч. | 8 сот. | 300 000 | 37 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 56 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 120 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 18 000 / 28 854 / 62 222 |
| цена объекта | 1 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 935 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 565 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 487 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 408 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 252 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -803 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −64 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −39 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.7 км | Яблонька СНТ | 48 м² | 6 сот. | 1 270 000 | 26 458 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Союз СНТ | 50 м² | 6 сот. | 900 000 | 18 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Текстильщик-1 СНТ | 45 м² | 8 сот. | 2 800 000 | 62 222 | снято (цена объявления) 22.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Ландыш СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 20 833 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Мечта СНТ | 42 м² | 6,2 сот. | 2 100 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Полиграфист СНТ | 45 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 42 222 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Новый Снопок пос. | 40 м² | 6,2 сот. | 1 250 000 | 31 250 | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Рубин СНТ | 42 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 23 810 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Орбита СНТ | 70 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | 1-го Мая пос. | 70 м² | 9 сот. | 2 800 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.06.2026 | 1 100 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 100 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом 1 жилой этаж + чердак - кухня + терасса, - одна жилая комната-гостиная -небольшая комната-спальня На участке Участок 8+ соток 2 небольших хоз блока: один используется для инструмента другой для душа и туалета. Есть собственный колодец Преобладает плодородный торфяной грунт. Подойдет как для газона, цветов и декоративных растений, так и для овощей и фруктов. Произрастают: яблоня, дуб, орешник. Общая информация: Участок расположен в тупиковой зоне СНТ, в непосредственной близости мало соседей и относительно тихо В СНТ есть небольшой магазин Недалеко есть автобусная остановка