Горьковское ш., 52 км от МКАД
Феникс СНТ, Богородский гор. округ
Дом 20 м², участок 6 сот., 2020 год.
Цена 1,1 млн ₽, поднимали с 999 тыс.; первая цена 999 тыс. ₽ от 24.06.2026.
Рейтинг 40/100 · уверенность 64 %
Земля ≈212 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,27 млн → дом −173 тыс. ₽, −9 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 58 тыс.–136 тыс. ₽/м², медиана 92 тыс.
Ремонт ≈300 тыс., покупка после торга ≈935 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,8 млн / целевая ≈1,62 млн / пессимист. ≈1,44 млн → от пессимистичной прибыль ≈203 тыс. ₽, маржа 14 %, ROI 16 %.
Коммуникации: летний водопровод; отопление — нет; свет — есть.
До ст. Вохна ≈7,1 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈52 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №12965
Рейтинг 40/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 10 (разброс ₽/м² 32 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 33 % | 16.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 14.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 61 % | 4.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 212 188 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 273 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −173 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −8 650 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Родник СНТ | 6,3 сот. | 2 000 000 | 317 460 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Форос СНТ | 6 сот. | 598 000 | 99 667 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Большое Буньково д. | 15 сот. | 4 700 000 | 313 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Большое Буньково д. | 10 сот. | 2 950 000 | 295 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Большое Буньково д. | 32,9 сот. | 7 567 000 | 230 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Большое Буньково д. | 14 сот. | 3 999 000 | 285 643 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Васильки СНТ | 34 сот. | 8 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Васильки СНТ | 49 сот. | 11 270 000 | 230 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Грибанино д. | 16 сот. | 3 300 000 | 206 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Большие Дворы пгт | 6 сот. | 598 000 | 99 667 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 57 500 / 92 500 / 135 714 |
| цена объекта | 1 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 935 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 798 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 708 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 618 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 438 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 203 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 14 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 16 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.1 км | Сосновка СНТ | 20 м² | 6 сот. | 2 450 000 | 122 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Заозерье д. | 19,6 м² | 7,8 сот. | 2 200 000 | 112 245 | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Заозерье-280 СНТ | 19,6 м² | 7 сот. | 1 350 000 | 68 878 | снято (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | 20 м² | 5,6 сот. | 1 150 000 | 57 500 | снято (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.4 км | Богослово с. | 21 м² | 9 сот. | 2 850 000 | 135 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | 19,6 м² | 7 сот. | 2 150 000 | 109 694 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.5 км | Лесное СНТ | 20 м² | 7,9 сот. | 1 600 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Урожай СНТ | 20 м² | 8 сот. | 1 850 000 | 92 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Пламя СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 80 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.7 км | Вереск СНТ | 20 м² | 8 сот. | 1 850 000 | 92 500 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.06.2026 | 999 000 | история площадки |
| 24.10.2026 | 1 100 000 (+101 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 100 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача в живописном месте. Дом 2020 года постройки, утеплен. Участок 6 соток, ровной формы, сухой, растут плодовые деревья и кустарники. Есть летний водопровод для полива, проведено электричество. Охраняемое снт, на территории свой клуб, в котором еженедельно проходят мероприятия, свой парк культуры, тренажеры, спортивная площадка. Рядом озера, карьер, продуктовый магазин.