Носовихинское ш., 68 км от МКАД
Малиновка СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 28,7 м², участок 6 сот., дерево, 1999 год.
Цена 1,3 млн ₽, поднимали с 1,2 млн; первая цена 1,2 млн ₽ от 26.03.2025.
Рейтинг 15/100 · уверенность 61 %
Земля ≈112 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 674 тыс. → дом ≈626 тыс. ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 40 тыс.–116 тыс. ₽/м², медиана 60 тыс.
Ремонт ≈474 тыс., покупка после торга ≈1,1 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,8 млн / целевая ≈1,62 млн / пессимист. ≈1,44 млн → от пессимистичной прибыль −141 тыс. ₽, маржа −10 %, ROI −9 %.
Коммуникации: колодец; отопление — печь.
До ст. Дрезна ≈7,1 км по прямой; до МКАД 68 км, на машине ≈1 ч 23 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №12955
Рейтинг 15/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 9 (разброс ₽/м² 81 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 46 % | 9.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 61 % | 4.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 112 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 674 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 626 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 812 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Марс СНТ | 9 сот. | 890 000 | 98 889 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Марс СНТ | 8 сот. | 1 500 000 | 187 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Козлово СНТ | 9 сот. | 1 700 000 | 188 889 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Козлово СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Сосновый Бор ДНТ | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Козлово д. | 10 сот. | 1 490 000 | 149 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Козлово д. | 10 сот. | 1 800 000 | 180 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Козлово д. | 15 сот. | 3 999 000 | 266 600 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Козлово д. | 15 сот. | 3 300 000 | 220 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Ефимово ДНП | 13,5 сот. | 2 800 000 | 207 407 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 28,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 474 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 498 / 60 261 / 116 000 |
| цена объекта | 1 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 105 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 797 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 707 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 617 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 438 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -141 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −10 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −9 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.8 км | Ефимовский Лес ДНП | 25 м² | 8,7 сот. | 2 900 000 | 116 000 | снято (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | 28,7 м² | 5 сот. | 8 000 000 | 278 746 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.9 км | Назарьево д. | 32 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 112 500 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Фарфорист-2 СНТ | 30 м² | 7 сот. | 1 450 000 | 48 333 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Павловский Посад СНТ | 28 м² | 5,1 сот. | 1 400 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Фарфорист-2 СНТ | 30,7 м² | 7 сот. | 1 850 000 | 60 261 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Природа-2 СНТ | 32,1 м² | 4,4 сот. | 1 300 000 | 40 498 | снято (цена объявления) 20.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Зорька СНТ | 33 м² | 6,6 сот. | 2 900 000 | 87 879 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | 22,8 м² | 6,5 сот. | 990 000 | 43 421 | снято (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.6 км | Евсеево ДП | 34 м² | 7 сот. | 3 350 000 | 98 529 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.03.2025 | 1 200 000 | история площадки |
| 18.05.2026 | 1 300 000 (+100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается одноэтажный дом с чердаком. Один собственник, документы на руках. На участке есть беседка, отдельный туалет, душ, кладовки, колодец. Некоторая часть техники и вещей также остается будущим владельцам.