Носовихинское ш., 52 км от МКАД
Родник СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 66,4 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 1,3 млн ₽, снижали с 1,5 млн; первая цена 1,5 млн ₽ от 11.08.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 69/100 · уверенность 58 %
Земля ≈73 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 438 тыс. → дом ≈862 тыс. ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 57 тыс.–95 тыс. ₽/м², медиана 65 тыс.
Ремонт ≈1,23 млн, покупка после торга ≈1,1 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,99 млн / целевая ≈3,6 млн / пессимист. ≈3,19 млн → от пессимистичной прибыль ≈862 тыс. ₽, маржа 27 %, ROI 37 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод.
До ст. Казанское ≈2,6 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №12951
Рейтинг 69/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 27 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 74 % | 31.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 12.5 |
| торг | 5 | 89 % | 5.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 5.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 77 % | 11.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 72 960 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 438 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 862 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 982 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | ЛПХ Игнатово пос. | 11 сот. | 750 000 | 68 182 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Игнатово д. | 10,4 сот. | 790 000 | 75 962 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | ЛПХ Игнатово пос. | 10,1 сот. | 449 000 | 44 455 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Казанское Полесье ДНП | 13,3 сот. | 2 000 000 | 150 376 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | ЛПХ Игнатово пос. | 12,3 сот. | 890 000 | 72 358 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | ЛПХ Игнатово пос. | 20 сот. | 1 600 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Казанское Полесье ДНП | 14 сот. | 2 500 000 | 178 571 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Игнатово д. | 6 сот. | 1 250 000 | 208 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Казанское Полесье ДНП | 10,3 сот. | 2 490 000 | 241 748 | снят (цена объявления) 20.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | ЛПХ Сонин Луг пос. | 10,7 сот. | 800 000 | 74 766 | снят (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 66,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 228 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 57 143 / 65 041 / 94 681 |
| цена объекта | 1 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 105 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 994 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 794 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 595 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 195 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 862 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 27 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 37 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4 км | Садовник СНТ | 61,5 м² | 7,1 сот. | 4 000 000 | 65 041 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.6 км | Юбилейный ТСН | 63 м² | 6,2 сот. | 3 600 000 | 57 143 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.6 км | Калинка СНТ | 47 м² | 7 сот. | 4 450 000 | 94 681 | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.08.2026 | 1 500 000 | история площадки |
| 14.10.2026 | 1 300 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Номер объекта: 546044. Продаётся земельный участок с садовым домом в стадии реконструкции (г.о. Павлово-Посадский, д. Сонино, СНТ Родник)! Земельный участок 602 кв. м., ухоженный, правильной формы, ровный, огорожен забором. Есть заезд для автомобиля. Категория земли: земли сельскохозяйственного назначения; Вид разрешённого использования: для садоводства. Дом (по документам): площадь 66,4 кв.м; назначение: жилое; наименование: жилое строение (садовый дом). Коммуникации: -электроснабжение (в дом не заведено); - летний водопровод по границе участка. Тихое место, закрытая территория. 35 мин. пешком до ж/д станции "Казанское", 1 час на авто до Москвы. Все документы в порядке. Взрослый собственник. Свободная продажа. Показ по договорённости!