Горьковское ш., 88 км от МКАД
Карболитовец СДТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 37 м², участок 5 сот.
Цена 1,3 млн ₽; цена не менялась с 20.10.2026.
Рейтинг 11/100 · уверенность 56 %
Земля ≈123 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 616 тыс. → дом ≈684 тыс. ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 29 тыс.–73 тыс. ₽/м², медиана 40 тыс.
Ремонт ≈740 тыс., покупка после торга ≈1,1 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,53 млн / целевая ≈1,38 млн / пессимист. ≈1,23 млн → от пессимистичной прибыль −619 тыс. ₽, маржа −50 %, ROI −34 %.
Коммуникации: колодец.
До ст. Крутое ≈3 км по прямой; до МКАД 88 км, на машине ≈1 ч 26 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №12950
Рейтинг 11/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 49 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 17 % | 3.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 6.6 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 123 283 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 616 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 684 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 486 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Текстильщик-4 СНТ | 13 сот. | 3 250 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Окраина СНТ | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Текстильщик-4 СНТ | 6 сот. | 608 000 | 101 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Текстильщик-4 СНТ | 7 сот. | 850 000 | 121 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Текстильщик-4 СНТ | 8,8 сот. | 1 650 000 | 187 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Карболитовец СДТ | 6 сот. | 1 188 008 | 198 001 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Текстильщик-4 СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 10 сот. | 1 700 000 | 170 000 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Карболитовец СДТ | 5,2 сот. | 670 000 | 128 846 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Будьково д. | 10 сот. | 2 499 000 | 249 900 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 37 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 740 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 571 / 40 000 / 72 595 |
| цена объекта | 1 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 105 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 532 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 455 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 379 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 226 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -619 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −50 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −34 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Текстильщик-4 СНТ | 38 м² | 5,5 сот. | 2 100 000 | 55 263 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Клубничка СНТ | 37 м² | 6 сот. | 1 850 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Текстильщик-3 СНТ | 36 м² | 6 сот. | 1 050 000 | 29 167 | снято (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Содружество СНТ | 34,3 м² | 6,3 сот. | 2 490 000 | 72 595 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Карболитовец СДТ | 40 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 42 500 | снято (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Карболитовец СДТ | 40 м² | 7,4 сот. | 1 500 000 | 37 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Веснянка СНТ | 35 м² | 7,5 сот. | 1 200 000 | 34 286 | снято (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | 35 м² | 5 сот. | 6 000 000 | 171 429 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.9 км | Весна СНТ | 35 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 28 571 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | 39 м² | 6,6 сот. | 6 900 000 | 176 923 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.10.2026 | 1 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
ПРОДАЕTСЯ HEБОЛЬШАЯ ДАЧА B СHТ KAРБOЛИТОBEЦ BCEГO B 1,5 КМ. ОT ГОPOДА OРЕXOBО-ЗУEBO. УЧАСТOK 5,14 СОTKИ, ПРЯMOУГОЛЬНЫЙ, ПРАВИЛЬHОЙ ФOРMЫ. МЕЖЕВAHИЕ ПPOBEДEHO. ДOMИК ОФOРMЛЕH. В ДОME ЕСТЬ ВЕРАНДА И КОМНА ТА +КОМНАТА НА 2 ЭТАЖЕ, ЕСТЬ ХОЗБЛОК И ТУАЛЕТ. ЕСТЬ КОЛОДЕЦ. В ШАГОВОЙ ДОСТУПНОСТИ ОСТАНОВКА. ХОДИТ РЕГУЛЯРНЫЙ ТРАНСПОРТ. ТОРОПИТЕСЬ ПОКА ПРЕДЛОЖЕНИЕ АКТУАЛЬНО. ТРАВУ НА УЧАСТКЕ ПОКОСЯТ. ТОРГ НЕБОЛЬШОЙ ЕСТЬ.