Горьковское ш., 70 км от МКАД
1-го Мая пос., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 33,9 м², участок 6 сот., дерево.
Цена 1,45 млн ₽, снижали с 1,6 млн; первая цена 1,6 млн ₽ от 01.10.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 58 %
Земля ≈31 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 188 тыс. → дом ≈1,26 млн ₽, 37 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км, 19 тыс.–74 тыс. ₽/м², медиана 25 тыс.
Ремонт ≈478 тыс., покупка после торга ≈1,23 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈783 тыс. / целевая ≈705 тыс. / пессимист. ≈626 тыс. → от пессимистичной прибыль −1,08 млн ₽, маржа −173 %, ROI −63 %.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: септик (по описанию).
До ст. Войново ≈12,7 км по прямой; до МКАД 70 км, на машине ≈1 ч 38 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №12936
Рейтинг 18/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 59 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 43 % | 9.2 |
| торг | 5 | 62 % | 4.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 18 % | 1.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 31 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 188 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 262 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 37 227 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | 1-го Мая пос. | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | 1-го Мая пос. | 15 сот. | 370 000 | 24 667 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Восход СНТ | 6 сот. | 470 000 | 78 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Майский СНТ | 6,9 сот. | 200 000 | 28 986 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Марион СНТ | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Ландыш СНТ | 12 сот. | 500 000 | 41 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Ветерок СТ | 6 сот. | 406 000 | 67 667 | снят (цена объявления) 20.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Рубин СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Ландыш СНТ | 6 сот. | 340 000 | 56 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Автомобилист СНТ | 6 сот. | 250 000 | 41 667 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 33,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 478 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 19 048 / 24 719 / 74 000 |
| цена объекта | 1 450 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 232 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 783 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 744 000 ₽ |
| продажа: целевая | 705 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 626 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 084 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −173 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −63 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.9 км | Березки СНТ | 32 м² | 6 сот. | 750 000 | 23 438 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Рассвет СНТ | 30 м² | 6 сот. | 690 000 | 23 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | ТЭЦ-22 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 780 000 | 26 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Энтузиаст СНТ | 42 м² | 6 сот. | 800 000 | 19 048 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Союз СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 250 000 | 56 250 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Три сестры СНТ | 25 м² | 8 сот. | 1 850 000 | 74 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Губино д. | 31 м² | 5 сот. | 3 650 000 | 117 742 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Клубничка-2 СНТ | 30 м² | 8 сот. | 650 000 | 21 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Малинка СНТ | 28,5 м² | 6,5 сот. | 950 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.10.2026 | 1 600 000 | история площадки |
| 20.10.2026 | 1 500 000 (−100 000) | история площадки |
| 04.11.2026 | 1 450 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 450 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 139298740 Продаже уютнaя дача для oтдыxа и души в СHТ Берёзка, 540, Орехово-Зуевский г.о. ID:139298740 АГЕНТ: Михаил О даче : площадь : 42 кв.м,двухэтажная состояние: косметический ремонт участок 6 соток,ровный и сухой(плодовые насаждения и деревья) санузел уличный ЖБИ-септик хоз.блок сезонный водопровод Дороги: асфальтировaны, в СНТ круглогодичная охрана можно не переживать за безопасность. Юридическое составляющее : 1 взрослый собственник без долгов и обременений документы полностью готовы к продаже Просмотр по предварительной записи . С уважением ,Компания Самолет Плюс!