Носовихинское ш., 91 км от МКАД
Мисцево пос., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 45 м², участок 6 сот., брус, 1988 год.
Цена 1,5 млн ₽; цена не менялась с 25.05.2025.
Рейтинг 12/100 · уверенность 71 %
Земля ≈44 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 261 тыс. → дом ≈1,24 млн ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 10 тыс.–39 тыс. ₽/м², медиана 24 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,14 млн / целевая ≈1,02 млн / пессимист. ≈911 тыс. → от пессимистичной прибыль −1,16 млн ₽, маржа −128 %, ROI −56 %.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Беливо ≈8,9 км по прямой; до МКАД 91 км, на машине ≈1 ч 40 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №12934
Рейтинг 12/100 · уверенность 71 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 39 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 13 % | 2.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 47 % | 2.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 36 % | 5.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 43 542 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 261 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 239 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 533 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Мисцево пос. | 30 сот. | 800 000 | 26 667 | снят (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Мисцево пос. | 12 сот. | 650 000 | 54 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Мисцево пос. | 8 сот. | 450 000 | 56 250 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Марс СНТ | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Дружба СНТ | 12 сот. | 900 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Южный-1 СНТ | 6 сот. | 490 000 | 81 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Метрополитен СНТ | 12 сот. | 200 000 | 16 667 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Южный-5 СНТ | 6 сот. | 670 000 | 111 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Надежда сад. уч. | 30 сот. | 1 200 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Надежда сад. уч. | 9 сот. | 500 000 | 55 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 10 000 / 23 750 / 39 000 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 139 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 082 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 025 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 911 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 164 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −128 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −56 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.1 км | Метрополитен СНТ | 42 м² | 6 сот. | 800 000 | 19 048 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Южный СТ | 50 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 39 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Южный-5 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 900 000 | 18 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Южный-6 СНТ | 50 м² | 6,2 сот. | 1 490 000 | 29 800 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Южный-4 СНТ | 54 м² | 6 сот. | 1 350 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | 45 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 28 889 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.3 км | Вертолет СНТ | 54 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 25 926 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Микрон СНТ | 40 м² | 6 сот. | 900 000 | 22 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Восток СНТ | 50 м² | 6 сот. | 500 000 | 10 000 | снято (цена объявления) 07.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Вишенка СНТ | 51 м² | 5,8 сот. | 1 000 000 | 19 608 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.05.2025 | 1 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Хороший брусовый дом в обжитом СНТ. Участок ухоженный, земля отличная. Есть магазин, рынок, остановка автобуса.