Носовихинское ш., 36 км от МКАД
Ивушка СНТ, Богородский гор. округ
Дом 104,7 м², участок 7,8 сот., дерево, 1996 год.
Цена 1,5 млн ₽, снижали с 1,6 млн; первая цена 1,6 млн ₽ от 19.11.2025.
Рейтинг 43/100 · уверенность 67 %
Земля ≈92 тыс. ₽/сот. × 7,8 сот. = 722 тыс. → дом ≈778 тыс. ₽, 7 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км, 19 тыс.–67 тыс. ₽/м², медиана 40 тыс.
Ремонт ≈1,99 млн, покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,56 млн / целевая ≈3,2 млн / пессимист. ≈2,85 млн → от пессимистичной прибыль −423 тыс. ₽, маржа −15 %, ROI −13 %.
Коммуникации: центральный водопровод; отопление — нет; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Лесная ≈2,2 км по прямой; до МКАД 36 км, на машине ≈44 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №12933
Рейтинг 43/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 7 (разброс ₽/м² 37 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 91 % | 16.7 |
| торг | 5 | 42 % | 2.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 35 % | 2.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 93 % | 13.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 92 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 722 000 ₽ (7,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 778 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 7 431 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Роща СНТ | 7,2 сот. | 1 200 000 | 166 667 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ветеран ЦАО СНТ | 9 сот. | 1 450 000 | 161 111 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ветеран ЦАО СНТ | 9 сот. | 2 250 000 | 250 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Лесная Дача СНТ | 5,3 сот. | 359 941 | 67 913 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Лесная Дача СНТ | 7 сот. | 500 000 | 71 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ивушка СНТ | 6 сот. | 1 650 000 | 275 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Заря СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Горьковское Болото-НМ СНТ | 6,5 сот. | 1 300 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Отдых СНТ | 8 сот. | 1 490 000 | 186 250 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Отдых СНТ | 10 сот. | 900 000 | 90 000 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 104,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 994 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 19 000 / 40 244 / 66 708 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 557 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 379 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 201 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 846 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -423 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −15 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −13 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | имени Воровского пос. | 100 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 19 000 | снято (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Горелый Лес СНТ | 100 м² | 9,9 сот. | 3 890 000 | 38 900 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Маяк СНТ | 88,1 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 26 107 | снято (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Березка СНТ | 82 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 40 244 | снято (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | имени Воровского пос. | 82 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 40 244 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Рассвет СНТ | 80,2 м² | 5,5 сот. | 5 350 000 | 66 708 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Фрязевский Садовод СНТ | 80 м² | 10 сот. | 4 690 000 | 58 625 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.11.2025 | 1 600 000 | история площадки |
| 03.08.2026 | 1 500 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся земельный участок с домом без отделки. Дом из бревна и пеноблока на ленточном фундаменте. Участок 781 кв. М., правильной формы, по периметру огорожен забором. На участке есть летний душ, уличный туалет и летний домик. Коммуникации: летний центральный водопровод и электричество. Рядом грибной и ягодный лес. На территории Снт есть пруд, в летний период работает магазин. От станции Лесная ярославского направления 25 минут пешком. От метроНовогиреево ходит маршрутный автобус до Богородского кладбища, оттуда 25 минут пешком. Снт охраняемое, установлен автоматический шлагбаум, зимой дороги чистят. Один взрослый собственник. Показ по договорённости.