Носовихинское ш., 60 км от МКАД
Надежда СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 31,2 м², участок 6 сот., каркас, 1989 год.
Цена 1,5 млн ₽; цена не менялась с 12.07.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 62 %
Земля ≈32 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 191 тыс. → дом ≈1,31 млн ₽, 42 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 29 тыс.–76 тыс. ₽/м², медиана 52 тыс.
Ремонт ≈624 тыс., покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,62 млн / целевая ≈1,46 млн / пессимист. ≈1,29 млн → от пессимистичной прибыль −605 тыс. ₽, маржа −47 %, ROI −32 %.
Коммуникации: колодец.
До ст. Ленская ≈2 км по прямой; до МКАД 60 км, на машине ≈1 ч 09 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №12932
Рейтинг 21/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: фото); аналогов 9 (разброс ₽/м² 38 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 57 % | 12.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 31 792 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 191 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 309 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 41 955 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Керамик СНТ | 12,5 сот. | 272 600 | 21 808 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Евсеево ДП | 10 сот. | 390 000 | 39 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Керамик СНТ | 10 сот. | 300 000 | 30 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Улитино д. | 24 сот. | 1 000 000 | 41 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Евсеево ДП | 11,3 сот. | 455 000 | 40 265 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Улитино д. | 11 сот. | 550 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ромашка СНТ | 11 сот. | 450 000 | 40 909 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Зорька СНТ | 40 сот. | 500 000 | 12 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Улитино д. | 11,3 сот. | 420 000 | 37 168 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Улитино д. | 14 сот. | 3 100 000 | 221 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 31,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 624 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 118 / 52 500 / 76 333 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 618 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 537 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 456 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 294 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -605 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −47 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −32 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 15.5 км | Энергия-86 СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 42 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | ЛПХ Малое Рахманово пос. | 31 м² | 8,5 сот. | 1 650 000 | 53 226 | в продаже 17.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Текстильщик СНТ | 30 м² | 6,2 сот. | 2 290 000 | 76 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Малиновка СНТ | 30 м² | 6 сот. | 2 150 000 | 71 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.7 км | Золотые пески СНТ | 30 м² | 8 сот. | 3 990 000 | 133 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Павловский Посад СНТ | 35 м² | 6 сот. | 1 450 000 | 41 429 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.2 км | Иванисово с. | 30 м² | 8 сот. | 1 990 000 | 66 333 | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Березка СНТ | 40 м² | 5 сот. | 2 100 000 | 52 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Бытовик СНТ | 22 м² | 6,4 сот. | 1 000 000 | 45 455 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.6 км | 34 м² | 5,2 сот. | 990 000 | 29 118 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.07.2026 | 1 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дачный участок 6 соток и садовый домик каркасно-щитовой 1 этаж - веранда 11,3 м2 + комната 31,2 м2, мансарда (2 этаж) 20 м2. Участок и дом в собственности, правообладатель одно лицо. На участке сарай для инструмента, колодец, водопровод в теплое время года. Электричество заведено в дом. Осмотр строго по предварительной договоренности. Отвечаю на звонки и сообщения с 11:00 по 20:00. Цена: 1.500.000,00 руб. (обоснованный торг уместен).