Носовихинское ш., 73 км от МКАД
Старт-1 СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 30 м², участок 10 сот.
Цена 1,5 млн ₽; цена не менялась с 06.11.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 54 %
Земля ≈70 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 702 тыс. → дом ≈798 тыс. ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 43 тыс.–83 тыс. ₽/м², медиана 56 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,75 млн / целевая ≈1,57 млн / пессимист. ≈1,4 млн → от пессимистичной прибыль −475 тыс. ₽, маржа −34 %, ROI −25 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Дрезна ≈3,2 км по прямой; до МКАД 73 км, на машине ≈1 ч 21 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №12927
Рейтинг 20/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 23 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 39 % | 8.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 91 % | 7 |
| участок | 5 | 55 % | 4.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 70 184 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 702 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 798 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 600 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Старт-1 СНТ | 18 сот. | 2 750 000 | 152 778 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Старт-1 СНТ | 14 сот. | 790 000 | 56 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Старт-1 СНТ | 19 сот. | 2 750 000 | 144 737 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Старская д. | 10,5 сот. | 700 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Старская д. | 14 сот. | 599 999 | 42 857 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Бриз СНТ | 10,9 сот. | 880 000 | 80 734 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Бриз СНТ | 21,5 сот. | 4 500 000 | 209 302 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Малиново д. | 6,1 сот. | 880 000 | 144 262 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Ионово д. | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Ионово д. | 9,4 сот. | 1 500 000 | 159 574 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 43 333 / 56 000 / 83 333 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 750 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 662 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 575 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 400 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -475 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −34 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −25 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.5 км | 30 м² | 10 сот. | 1 750 000 | 58 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.5 км | Дружба СТ | 30 м² | 6,2 сот. | 1 300 000 | 43 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Отдых СНТ | 30 м² | 6,6 сот. | 1 450 000 | 48 333 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Малое Кишнево д. | 30 м² | 14 сот. | 2 500 000 | 83 333 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Дружба-2 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 680 000 | 56 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Дружба-2 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Фарфорист-2 СНТ | 30 м² | 7 сот. | 1 450 000 | 48 333 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Локомотив СДТ | 30 м² | 6 сот. | 500 000 | 16 667 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Фарфорист-2 СНТ | 30,7 м² | 7 сот. | 1 850 000 | 60 261 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Машиностроитель СНТ | 31 м² | 6,3 сот. | 1 400 000 | 45 161 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.11.2026 | 1 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 18:00 | новый объект | — → 1 500 000 |
Описание
B Продажe дaчa c земельным участкoм 10 сoток.Дaчa рaсположенa пo aдpeсу обл. Мocкoвская, p-н Oрexовo-Зуeвский, с/т "Cтaрт-1", севеpo-зaпaднеe д. Иoнoво. Pядoм с инфpаcтpуктуpой гoрoдa Ликино-Дулeвo, платфоpма Гoрькoвскогo напpавления "Kaбaново"В доме проведен свет, участок по периметру огорожен забором.Один взрослый собственник.Возможна ипотека