Носовихинское ш., 49 км от МКАД
Чайка-1 СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 63,7 м², участок 7,7 сот., дерево, 1983 год.
Цена 1,55 млн ₽, снижали с 1,7 млн; первая цена 1,7 млн ₽ от 15.08.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 79/100 · уверенность 63 %
Земля ≈98 тыс. ₽/сот. × 7,7 сот. = 752 тыс. → дом ≈798 тыс. ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 59 тыс.–122 тыс. ₽/м², медиана 108 тыс.
Ремонт ≈1,17 млн, покупка после торга ≈1,32 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,85 млн / целевая ≈6,16 млн / пессимист. ≈5,48 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,99 млн ₽, маржа 55 %, ROI 120 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Казанское ≈1,4 км по прямой; до МКАД 49 км, на машине ≈57 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №12925
Рейтинг 79/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 4 (разброс ₽/м² 23 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 73 % | 13.3 |
| торг | 5 | 59 % | 3.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 34 % | 2.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 78 % | 11.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 97 646 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 752 000 ₽ (7,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 798 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 527 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Новый Свет СНТ | 10,1 сот. | 225 200 | 22 297 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Связист-2 СНТ | 7,5 сот. | 690 000 | 92 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Криулино д. | 21 сот. | 7 900 000 | 376 190 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Поселок Сонино ДНП | 20,8 сот. | 4 500 000 | 216 346 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Поселок Сонино ДНП | 13,2 сот. | 3 297 500 | 249 811 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | ЛПХ Сонин Луг пос. | 24 сот. | 2 750 000 | 114 583 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Мечта СНТ | 8,7 сот. | 1 000 000 | 114 943 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Поселок Сонино ДНП | 9,5 сот. | 1 900 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Синяя Птица ДНП | 10 сот. | 3 000 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Казанское с. | 10,5 сот. | 600 000 | 57 143 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 63,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 174 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 59 286 / 107 782 / 122 478 |
| цена объекта | 1 550 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 317 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 849 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 507 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 164 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 479 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 987 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 55 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 120 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Казанское с. да: «ванные» + «мебелью» | 69,4 м² | 8 сот. | 8 500 000 | 122 478 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Ново-Казанское ДНТ да: «душевой» + «отделка» | 64 м² | 7,5 сот. | 7 200 000 | 112 500 | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Ромашки ДНП да: «санузел» + «под ключ» | 62 м² | 7 сот. | 6 390 000 | 103 065 | снято (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Евсеево д. да: «ванные» + «отделка» | 70 м² | 7 сот. | 4 150 000 | 59 286 | в продаже 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.08.2026 | 1 700 000 | история площадки |
| 07.10.2026 | 1 550 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 550 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
удовлетворительное. зимой жить нельзя.