Горьковское ш., 95 км от МКАД
Мечта СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 60 м², участок 6 сот., дерево, 1989 год.
Цена 1,6 млн ₽, снижали с 1,8 млн; первая цена 1,8 млн ₽ от 08.05.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 59 %
Земля ≈58 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 350 тыс. → дом ≈1,25 млн ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 3 в 10 км, 19 тыс.–105 тыс. ₽/м², медиана 47 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈1,36 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,79 млн / целевая ≈2,51 млн / пессимист. ≈2,23 млн → от пессимистичной прибыль −231 тыс. ₽, маржа −10 %, ROI −9 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Крутое ≈8,5 км по прямой; до МКАД 95 км, на машине ≈1 ч 31 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №12923
Рейтинг 18/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 173 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 7 % | 1.3 |
| торг | 5 | 74 % | 4.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 50 % | 3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 55 % | 8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 58 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 350 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 250 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 833 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Старый Снопок пос. | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Союз СНТ | 5,4 сот. | 800 000 | 148 148 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Транспортник СНТ | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Старый Снопок пос. | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Клубничка СНТ | 6 сот. | 1 400 000 | 233 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Клубничка СНТ | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Вертолет-1 СНТ | 6 сот. | 260 000 | 43 333 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Ромашка СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Клубничка-2 СНТ | 6 сот. | 250 000 | 41 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Веснянка СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 19 167 / 46 667 / 105 357 |
| цена объекта | 1 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 360 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 786 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 647 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 507 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 229 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -231 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −10 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −9 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.6 км | Здоровье СНТ да: «ванная» + «мебель» | 60 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 19 167 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Новый Снопок пос. да: «душевая кабина» + «мебель» | 60 м² | 6,3 сот. | 2 800 000 | 46 667 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Орбита СНТ да: «санузел» + «мебель» | 56 м² | 6 сот. | 5 900 000 | 105 357 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.05.2026 | 1 800 000 | история площадки |
| 12.07.2026 | 1 750 000 (−50 000) | история площадки |
| 06.08.2026 | 1 600 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 600 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом находится в замечательном старом Снт , в 10 минутах езды от города.Удобный подъезд , рядом лес , в 20 минутах ходьбы карьер . Можно оформить ПМЖ. В доме жить можно , но требуется ремонт крыши , на террасе протекает потолок. Дом построен из бруса . 6х6 , пристроенна терраса и обшито шифером.В доме жила пожилая москвичка , дом неухожен. В домах рядом замечательные соседи проживают круглогодично. Вы влюбитесь в этот участок ,здесь отличная энергетика .