Носовихинское ш., 80 км от МКАД
Гора-89 СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 35,6 м², участок 14,7 сот., дерево.
Цена 1,6 млн ₽; цена не менялась с 07.07.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 59 %
Земля ≈67 тыс. ₽/сот. × 14,7 сот. = 984 тыс. → дом ≈616 тыс. ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 22 тыс.–106 тыс. ₽/м², медиана 58 тыс.
Ремонт ≈712 тыс., покупка после торга ≈1,36 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,26 млн / целевая ≈2,03 млн / пессимист. ≈1,81 млн → от пессимистичной прибыль −266 тыс. ₽, маржа −15 %, ROI −13 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. пл. 122 км ≈1,7 км по прямой; до МКАД 80 км, на машине ≈1 ч 32 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №12922
Рейтинг 20/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 40 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 29 % | 6.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 97 % | 6.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 66 920 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 984 000 ₽ (14,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 616 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 303 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Гора-89 СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Сигнал СНТ | 9 сот. | 600 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Гора д. | 14,4 сот. | 4 800 000 | 333 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Сигнал СНТ | 5 сот. | 338 400 | 67 680 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Кудыкино д. | 15 сот. | 3 199 000 | 213 267 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Сальково д. | 30 сот. | 2 000 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Сальково д. | 10 сот. | 1 700 000 | 170 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | 10 сот. | 1 900 000 | 190 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.2 км | Высоково д. | 15 сот. | 1 350 000 | 90 000 | снят (цена объявления) 28.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Высоково д. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 712 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 667 / 57 916 / 105 556 |
| цена объекта | 1 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 360 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 257 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 144 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 031 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 806 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -266 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −15 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −13 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.8 км | Тополиный пос. | 35 м² | 9,6 сот. | 2 500 000 | 71 429 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Малиново д. | 36 м² | 13 сот. | 3 800 000 | 105 556 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Малиново д. | 37 м² | 16 сот. | 3 600 000 | 97 297 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | 30 м² | 10 сот. | 1 750 000 | 58 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.3 км | Карболитовец СДТ | 40 м² | 7,4 сот. | 1 500 000 | 37 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Текстильщик-4 СНТ | 40 м² | 9 сот. | 2 300 000 | 57 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Текстильщик-4 СНТ | 40 м² | 9 сот. | 2 100 000 | 52 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Коротково д. | 33 м² | 20 сот. | 2 590 000 | 78 485 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Клубничка-2 СНТ | 30 м² | 8 сот. | 650 000 | 21 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Клондайк СДТ | 30 м² | 8 сот. | 1 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.07.2026 | 1 600 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 600 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача находится 85- 90 км. от Москвы в восточном направлении (Горьковское , Носовихинское , Егорьевское шоссе), в 2 км. от г. Ликино-Дулево , в экологически чистом районе .Рядом лес , озеро . На участке есть колодец , хоз.блок под инвентарь , летний туалет , дачный домик (свет подключен) 35,6 кв.м. , участок 14,7 сот. с посадками кустарников и плодовых деревьев . Документы к продаже готовы . Цена указана по кадастровой стоимости данной недвижимости .