Горьковское ш., 20 км от МКАД
Восход СНТ, Балашиха гор. округ
Дом 51 м², участок 4,5 сот., дерево.
Цена 1,6 млн ₽, снижали с 1,65 млн; первая цена 1,65 млн ₽ от 06.08.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 6 раз).
Рейтинг 81/100 · уверенность 61 %
Земля рядом ≈647 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,8 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 68 тыс.–222 тыс. ₽/м², медиана 176 тыс.
Ремонт ≈820 тыс., покупка после торга ≈1,36 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈8,87 млн / целевая ≈7,99 млн / пессимист. ≈7,1 млн → от пессимистичной прибыль ≈4,92 млн ₽, маржа 69 %, ROI 226 %.
⚠ ROI 226 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены).
Коммуникации: скважина; отопление — печь.
До ст. Чёрное ≈4,5 км по прямой; до МКАД 20 км, на машине ≈21 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №12921
Рейтинг 81/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 47 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 50 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 20 % | 1.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 81 % | 5.8 |
| участок | 5 | 5 % | 0.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 647 036 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,8 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 2 912 000 ₽ (4,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Восход СНТ | 11 сот. | 7 777 000 | 707 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Восход СНТ | 14 сот. | 9 700 000 | 692 857 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Восход СНТ | 12,6 сот. | 8 100 000 | 642 857 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Восход СНТ | 13 сот. | 8 800 000 | 676 923 | снят (цена объявления) 19.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Восход СНТ | 7 сот. | 4 900 000 | 700 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Восход СНТ | 6 сот. | 3 300 000 | 550 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Восход СНТ | 9,4 сот. | 6 200 000 | 659 574 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Безменково-2 СНТ | 10 сот. | 6 900 000 | 690 000 | снят (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Радио СНТ | 13,7 сот. | 8 300 000 | 605 839 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Радио СНТ | 7,2 сот. | 5 500 000 | 763 889 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 51 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 820 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 67 797 / 175 907 / 222 222 |
| цена объекта | 1 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 360 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 872 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 8 428 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 985 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 7 098 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 4 918 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 69 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 226 % |
| пояснение расчета | ROI 226 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) |
| ⚠ проверьте | ROI 226 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.5 км | 50 м² | 5,4 сот. | 9 000 000 | 180 000 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.7 км | Кишкино д. | 51 м² | 6 сот. | 10 500 000 | 205 882 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Соболиха д. | 52 м² | 5,7 сот. | 6 100 000 | 117 308 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Кишкино д. | 50,5 м² | 6 сот. | 9 500 000 | 188 119 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Купавна-ЗИЛ СНТ | 53 м² | 6 сот. | 3 900 000 | 73 585 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | 50 м² | 6 сот. | 20 000 000 | 400 000 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.9 км | Долгое Ледово д. | 54 м² | 6 сот. | 12 000 000 | 222 222 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Бисерово с. | 59 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 67 797 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Фенино д. | 51 м² | 3,4 сот. | 5 000 000 | 98 039 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | 54 м² | 5 сот. | 9 499 000 | 175 907 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.08.2026 | 1 650 000 | история площадки |
| 22.08.2026 | 1 600 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 600 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Просьба перед тем как писать и звонить ознакомиться с описанием объявления! Продается дача в ОНТ (огородное некоммерческое товарищество), в отличном состоянии. Это не СНТ!!!!! Территориально находится рядом с точкой на карте. Свет от солнечной батареи - 220 вольт НЕТ, wi-if нет и нельзя провести! Вода - скважина на участке, дом отапливаемый, возможно круглогодичное пользование. Плодовые деревья (яблоня, слива), кустарники: малина, смородина (красная, черная), крыжовник. Переуступка прав по членской книжке, в собственность взять нельзя, прописки также нет!!!! Остальные вопросы по телефону.