Горьковское ш., 46 км от МКАД
Кузнецы СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дача 72,5 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 2,4 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 18.08.2026.
Рейтинг 33/100 · уверенность 60 %
Земля ≈187 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,12 млн → дом ≈1,28 млн ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 52 тыс.–86 тыс. ₽/м², медиана 55 тыс.
Ремонт ≈1,35 млн, покупка после торга ≈2,04 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,03 млн / целевая ≈3,63 млн / пессимист. ≈3,23 млн → от пессимистичной прибыль −165 тыс. ₽, маржа −5 %, ROI −5 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод; свет — 220 В.
До ст. Ковригино ≈6,6 км по прямой; до МКАД 46 км, на машине ≈55 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №12912
Рейтинг 33/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 54 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 77 % | 14.1 |
| торг | 5 | 27 % | 1.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 65 % | 3.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 64 % | 9.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 186 996 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 122 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 278 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 628 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Заозерье-280 СНТ | 7 сот. | 2 000 000 | 285 714 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Кузнецы д. | 14 сот. | 2 450 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Кузнецы д. | 7,3 сот. | 1 650 000 | 226 027 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Кузнецы д. | 13 сот. | 3 200 000 | 246 154 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Кузнецы д. | 13,1 сот. | 2 500 000 | 190 840 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Природа-3 СТ | 6,5 сот. | 2 000 000 | 307 692 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Кузнецы д. | 12 сот. | 3 190 000 | 265 833 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Кузнецы д. | 10,3 сот. | 2 750 000 | 266 990 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Заозерье д. | 21 сот. | 3 900 000 | 185 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Заозерье д. | 6 сот. | 580 000 | 96 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 72,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 350 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 51 965 / 55 000 / 85 714 |
| цена объекта | 2 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 040 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 031 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 829 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 628 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 225 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -165 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −5 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −5 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.7 км | Березка СНТ да: «санузел» + «заезжай и живи» | 70 м² | 6 сот. | 3 850 000 | 55 000 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Южный СНТ да: «туалет в доме» + «мебелью» | 70 м² | 6 сот. | 6 000 000 | 85 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Ковригино д. да: «ванная» + «заезжай и живи» | 78,9 м² | 6 сот. | 4 100 000 | 51 965 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.08.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 31.08.2026 | 2 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 16.09.2026 | 2 350 000 (−50 000) | история площадки |
| 10.10.2026 | 2 300 000 (−50 000) | история площадки |
| 25.10.2026 | 2 400 000 (+100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 400 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 142438487 Бревенчатая дача 2-х этажная с высоким цокольным этажом в снт Заозерье Павлово-Посадского района. В доме 3 жилых комнаты, кухня, детская комната. Садовый дом полностью меблирован и готов для проживания и комфортного отдыха, без права регистрации. Участок 6 сот. С межеванием, правильной прямоугольной формы, огорожен со всех сторон. На участке расположены летний туалет, комфортная летняя кухня 3х6 кв. М., хозблок с летним душем, теплица 3х4 м. Коммуникации: электричество 220 В, летний водопровод. Садовое товарищество расположено в шаговой доступности от живописного озера Заозерье (Данилищенское) с зоной отдыха и оборудованными местами для рыбалки, и от храма Рождества Христова 1809 г. Постройки. Удобный выезд на Горьковское шоссе.