Носовихинское ш., 68 км от МКАД
Алферово д., Павлово-Посадский гор. округ
Дом 60 м², участок 7 сот., дерево, 2010 год.
Цена 1,7 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2 млн ₽ от 10.06.2025.
Рейтинг 32/100 · уверенность 67 %
Земля ≈113 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 792 тыс. → дом ≈908 тыс. ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 17 тыс.–66 тыс. ₽/м², медиана 44 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈1,45 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,5 млн / целевая ≈2,25 млн / пессимист. ≈2 млн → от пессимистичной прибыль −547 тыс. ₽, маржа −27 %, ROI −22 %.
Коммуникации: отопление — нет; свет — есть; в описании: скважина, колодец.
До ст. Назарьево ≈9,8 км по прямой; до МКАД 68 км, на машине ≈1 ч 14 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №12911
Рейтинг 32/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 8 (разброс ₽/м² 53 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 46 % | 8.4 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 40 % | 2.4 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 71 % | 10.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 113 125 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 792 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 908 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 133 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Алферово д. | 11,1 сот. | 1 600 000 | 144 144 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Алферово д. | 10 сот. | 1 150 000 | 115 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Алферово д. | 12 сот. | 1 350 000 | 112 500 | в продаже 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Алферово д. | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Алферово д. | 8 сот. | 1 100 000 | 137 500 | в продаже 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Алферово д. | 18 сот. | 300 000 | 16 667 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Алферово д. | 5 сот. | 550 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Алферово д. | 15 сот. | 2 600 000 | 173 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Алферово д. | 19 сот. | 3 000 000 | 157 895 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Алферово д. | 9,4 сот. | 1 650 000 | 175 532 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 667 / 44 468 / 66 019 |
| цена объекта | 1 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 445 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 497 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 372 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 247 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 998 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -547 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −27 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −22 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.1 км | Ефимовский Лес ДНП | 60 м² | 6,8 сот. | 3 400 000 | 56 667 | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Теренино д. | 58 м² | 9,6 сот. | 6 000 000 | 103 448 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Опушкино-2 КП | 60 м² | 6 сот. | 5 500 000 | 91 667 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Марс СНТ | 62 м² | 9 сот. | 2 600 000 | 41 935 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Физик-1 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 35 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Березки СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 55 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Бытовик СНТ | 60 м² | 6,5 сот. | 1 750 000 | 29 167 | снято (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Логиново ДНП | 51,5 м² | 7,9 сот. | 3 400 000 | 66 019 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Березка СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 16 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Логиново д. | 50 м² | 6 сот. | 2 350 000 | 47 000 | снято (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.06.2025 | 2 000 000 | история площадки |
| 01.07.2025 | 1 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 09.07.2025 | 1 800 000 (−100 000) | история площадки |
| 23.03.2026 | 2 500 000 (+700 000) | история площадки |
| 24.06.2026 | 2 200 000 (−300 000) | история площадки |
| 28.06.2026 | 1 800 000 (−400 000) | история площадки |
| 05.07.2026 | 1 700 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю дачу на участке 7 соток. СНТ. Дом 2-х этажный. Первый этаж - из бруса. Второй этаж - вагонка. На первом этаже 2 комнаты - 18 кв. м. и 10 кв.м. На втором этаже - 1 большая комната 25 кв.м. Фундамент - сваи (40 см). К дому подведено электричество, оплачено. Окна деревянные. Участок огорожен с 2-х сторон. Межевание проведено. В прошлом году участок поднят (подсыпка - песок, песеогрунт). Колодца/скважины нет. Тихое место, вокруг лес, много грибов. Соседи - дачи "Гостелерадио". Добираться на машине по Носовихинскому или Горьковскому шоссе, 60 км от Москвы. Или на автобусе 15 мин. от ж.д вокзала г. Павловский Посад. Хороший круглогодичный подъезд. На фото вид из окон на соседей с обеих сторон. В соседней деревне Алферово расположены 3 действующие озера. Живописное место, прекрасное для отдыха. Возможна прописка. Возможна ипотека. Не наследство. Задолженностей по оплате взносов нет. Документы юридически проверены, готовы к сделке. Собственник.