Новорязанское ш., 90 км от МКАД
Чернолесье СНТ, Егорьевск гор. округ
Дача 56 м², участок 12 сот., щитовой.
Цена 1 млн ₽, снижали с 1,4 млн; первая цена 1,4 млн ₽ от 28.08.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 66 %
Земля ≈33 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 401 тыс. → дом ≈599 тыс. ₽, 11 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 12 тыс.–44 тыс. ₽/м², медиана 20 тыс.
Ремонт ≈1,02 млн, покупка после торга ≈850 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,06 млн / целевая ≈958 тыс. / пессимист. ≈852 тыс. → от пессимистичной прибыль −1,02 млн ₽, маржа −120 %, ROI −54 %.
Коммуникации: газ — нет; в описании: скважина, нет септика (туалет на улице).
До ст. Егорьевск I ≈16,6 км по прямой; до МКАД 90 км, на машине ≈2 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1291
Рейтинг 27/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 39 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 14 % | 2.6 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 84 % | 12.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 33 446 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 401 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 599 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 10 696 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Чернолесье СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Ландыш СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Зеленая Поляна СНТ | 6 сот. | 630 000 | 105 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Надежда-2 ТСН | 12 сот. | 400 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Энергетик СНТ | 6 сот. | 150 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Кузьминки д. | 6 сот. | 120 000 | 20 000 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Колычево д. | 10,6 сот. | 750 000 | 70 755 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Сазоново д. | 18 сот. | 1 000 000 | 55 556 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Колычево д. | 14,8 сот. | 500 000 | 33 784 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Колычево д. | 12 сот. | 650 000 | 54 167 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 56 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 020 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 12 000 / 20 455 / 44 231 |
| цена объекта | 1 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 850 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 065 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 012 000 ₽ |
| продажа: целевая | 958 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 852 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 018 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −120 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −54 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Чернолесье СНТ | 52 м² | 14 сот. | 2 300 000 | 44 231 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Надежда-2 ТСН | 50 м² | 12 сот. | 4 000 000 | 80 000 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Лазаревка СНТ | 50 м² | 6 сот. | 900 000 | 18 000 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Горка СНТ | 50 м² | 6 сот. | 600 000 | 12 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.9 км | Тюльпан СНТ | 52,8 м² | 6 сот. | 680 000 | 12 879 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.5 км | Сосновый Бор СНТ | 55 м² | 8 сот. | 2 400 000 | 43 636 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Лазаревка СНТ | 44 м² | 6,7 сот. | 900 000 | 20 455 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Лесное-7 СНТ | 45 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 27 778 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.9 км | Меланжист-1 СНТ | 50 м² | 7,3 сот. | 1 300 000 | 26 000 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.4 км | Сосновый Бор СНТ | 50 м² | 8 сот. | 1 000 000 | 20 000 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.08.2026 | 1 400 000 | история площадки |
| 30.09.2026 | 1 300 000 (−100 000) | история площадки |
| 05.10.2026 | 1 200 000 (−100 000) | история площадки |
| 10.10.2026 | 1 100 000 (−100 000) | история площадки |
| 04.11.2026 | 1 000 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная дача площадью 65 м2, построенная в 2002 году. Дом щитовой хорошо утепленный. В доме два этажа с косметическим ремонтом, три комнаты, балкон и терраса, где можно наслаждаться свежим воздухом. На участке есть скважина для водоснабжения, зона барбекю. Хоз блок. А также просторная веранда, идеально подходящая для отдыха на природе. Санузел расположен на улице. Участок 12 соток (из двух участков состоит) находится в садовом некоммерческом товариществе (Снт), окруженном живописной природой и озером, что создает атмосферу уединения и спокойствия. Рядом с домом оборудована детская площадка, что делает его привлекательным местом для семейного отдыха. Электричество подключено, газ отсутствует. Дом готов к проживанию без дополнительных вложений.