Горьковское ш., 50 км от МКАД
Бабенки СНТ, Богородский гор. округ
Дом 20 м², участок 7,2 сот., щитовой.
Цена 1,7 млн ₽; цена не менялась с 08.09.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 54 %
Земля ≈95 тыс. ₽/сот. × 7,2 сот. = 683 тыс. → дом ≈1,02 млн ₽, 51 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км, 60 тыс.–182 тыс. ₽/м², медиана 76 тыс.
Ремонт ≈200 тыс., покупка после торга ≈1,45 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,85 млн / целевая ≈1,67 млн / пессимист. ≈1,48 млн → от пессимистичной прибыль −164 тыс. ₽, маржа −11 %, ROI −10 %.
Коммуникации: газ — баллоны; отопление — печь; свет — нет; в описании: скважина, нет септика (туалет на улице).
До ст. Захарово ≈4,9 км по прямой; до МКАД 50 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №12908
Рейтинг 27/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 95 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 71 % | 15.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 78 % | 5.5 |
| участок | 5 | 29 % | 2.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 94 792 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 683 000 ₽ (7,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 017 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 50 850 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Бабенки СНТ | 6,7 сот. | 700 000 | 104 478 | снят (цена объявления) 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Елочка СНТ | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Газовик СНТ | 10,3 сот. | 900 000 | 87 379 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Газовик СНТ | 4,8 сот. | 500 000 | 104 167 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Газовик СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Газовик СНТ | 13 сот. | 1 000 000 | 76 923 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Газовик СНТ | 7,3 сот. | 1 500 000 | 205 479 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | 30 сот. | 7 000 000 | 233 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.7 км | М-7 Волга 33-й км | 40 сот. | 11 200 000 | 280 000 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Караваево д. | 25 сот. | 3 900 000 | 156 000 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 60 000 / 76 000 / 181 818 |
| цена объекта | 1 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 445 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 851 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 758 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 666 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 481 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -164 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −11 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −10 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 11.3 км | Васютино д. | 20 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.9 км | Ветеран СНТ | 21 м² | 6,4 сот. | 1 500 000 | 71 429 | снято (цена объявления) 22.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.2 км | Искра СНТ | 19 м² | 6 сот. | 1 140 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.2 км | Черново д. | 22 м² | 10 сот. | 4 000 000 | 181 818 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.8 км | ВИМовец СНТ | 25 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 76 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.8 км | 25 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 140 000 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 14 км | Нижний Восход СНТ | 25 м² | 8 сот. | 3 000 000 | 120 000 | снято (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.09.2026 | 1 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная дача. Дом каркасный, имеет два этажа. В нем две комнаты с косметическим ремонтом. На первом этаже дровяная печь. На участке расположен удобный хозблок, теплица, беседка, абессинская скважина. Санузел находится на улице. Участок огорожен забором. Земельный участок категории СНТ. На данный момент электричества нет, но трансформатор уже установлен Россетями. Точка подключения со счётчиком будет расположена по границе участка, оплачено подключение 15 кВт. Газ балонный.