Горьковское ш., 46 км от МКАД
Дружба СНТ, Электросталь гор. округ
Дом 25 м², участок 10 сот.
Цена 1,75 млн ₽; цена не менялась с 07.07.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 55 %
Земля ≈188 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 1,88 млн → дом −125 тыс. ₽, −5 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 18 тыс.–140 тыс. ₽/м², медиана 76 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈1,49 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,1 млн / целевая ≈1,89 млн / пессимист. ≈1,68 млн → от пессимистичной прибыль −304 тыс. ₽, маржа −18 %, ROI −15 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Лесная ≈2,5 км по прямой; до МКАД 46 км, на машине ≈49 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №12907
Рейтинг 27/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 27 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 77 % | 16.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 96 % | 6.9 |
| участок | 5 | 55 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 187 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 875 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −125 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −5 000 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Дружба СНТ | 5 сот. | 850 000 | 170 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дружба СНТ | 6 сот. | 1 280 000 | 213 333 | снят (цена объявления) 20.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Случайное СНТ | 7,5 сот. | 1 500 000 | 200 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Случайный пос. | 5 сот. | 1 490 000 | 298 000 | снят (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Случайное СНТ | 6,4 сот. | 1 200 000 | 187 500 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Случайный пос. | 6,4 сот. | 1 100 000 | 171 875 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Лесная Поляна СНТ | 9,6 сот. | 1 900 000 | 197 917 | снят (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | 12 сот. | 5 700 000 | 475 000 | снят (цена объявления) 06.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.8 км | Лесная Поляна СНТ | 4 сот. | 750 000 | 187 500 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | 16 сот. | 15 000 000 | 937 500 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 17 500 / 76 000 / 140 000 |
| цена объекта | 1 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 487 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 105 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 000 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 894 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 684 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -303 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −18 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −15 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.9 км | Надежда СНТ | 25 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 76 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Колос СНТ | 24 м² | 5,3 сот. | 2 490 000 | 103 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Горелый Лес СНТ | 24 м² | 10 сот. | 2 100 000 | 87 500 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Мечта СНТ | 25 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 80 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Тэповец СНТ | 27 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 55 556 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.8 км | Дубки СНТ | 25 м² | 10 сот. | 800 000 | 32 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Новая Искра СНТ | 24 м² | 7 сот. | 420 000 | 17 500 | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Лесная Поляна СНТ | 28 м² | 6 сот. | 2 050 000 | 73 214 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.3 км | Григорово с. | 25 м² | 7 сот. | 4 300 000 | 172 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.3 км | Григорово д. | 25 м² | 7 сот. | 3 500 000 | 140 000 | снято (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.07.2026 | 1 750 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 750 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Вaшeму внимaнию пpeдлaгается дачный учаcток плoщадью 10 сoтoк. -Ha теppитopии учacткa распoлaгается небольшoй домик(5х5м), утeплённый снaружи и незaвeршённым ремoнтом внутpи пoмeщения. (стpойматeриалы имeютcя в нaличии).-Элeктроэнeргия пpeдоcтaвляется за счёт coлнeчных бaтaрей и генepатopа.-Имеется колодец. Теплица. Дровница. Беседка. Качели. Бытовка. -Оборудована мангальная зона для проведения досуга.-Ведётся видеонаблюдение.Участок расположен в экологически чистой местности рядом с лесом.Территориальное расположение: Московская область, г. ЭлектростальВАЖНО: Участок продаётся по садовой книжке.