Горьковское ш., 55 км от МКАД
Кардиолог СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 16,7 м², участок 6,4 сот., дерево, 1985 год.
Цена 1,8 млн ₽, снижали с 1,9 млн; первая цена 1,9 млн ₽ от 01.09.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 52 %
Земля ≈128 тыс. ₽/сот. × 6,4 сот. = 817 тыс. → дом ≈983 тыс. ₽, 59 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 109 тыс.–112 тыс. ₽/м², медиана 110 тыс.
Ремонт ≈334 тыс., покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,06 млн / целевая ≈1,86 млн / пессимист. ≈1,65 млн → от пессимистичной прибыль −213 тыс. ₽, маржа −13 %, ROI −11 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Ковригино ≈6,1 км по прямой; до МКАД 55 км, на машине ≈59 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №12901
Рейтинг 24/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 12 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 64 % | 14.8 |
| торг | 5 | 35 % | 2.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 68 % | 5.3 |
| участок | 5 | 22 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 127 678 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 817 000 ₽ (6,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 983 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 58 862 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Природа-4 СТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 08.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ветеран СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Заозерье-280 СНТ | 7 сот. | 2 000 000 | 285 714 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Заозерье СНТ | 6 сот. | 1 248 856 | 208 143 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Заозерье д. | 21 сот. | 3 900 000 | 185 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Кузнецы д. | 7,3 сот. | 1 650 000 | 226 027 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Заозерье д. | 6 сот. | 580 000 | 96 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Кузнецы д. | 10,3 сот. | 2 750 000 | 266 990 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Заозерье д. | 20 сот. | 4 800 000 | 240 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Заозерье д. | 7,8 сот. | 2 000 000 | 256 410 | снят (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 16,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 334 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 109 375 / 109 694 / 112 245 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 064 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 961 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 858 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 651 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -213 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −13 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −11 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Заозерье-280 СНТ | 19,6 м² | 7 сот. | 1 350 000 | 68 878 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Заозерье д. | 19,6 м² | 7,8 сот. | 2 200 000 | 112 245 | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Клязьменское СНТ | 16 м² | 4 сот. | 1 750 000 | 109 375 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | 19,6 м² | 7 сот. | 2 150 000 | 109 694 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.1 км | 13,9 м² | 7,6 сот. | 4 000 000 | 287 770 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.09.2026 | 1 900 000 | история площадки |
| 25.09.2026 | 1 800 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю дачу в СНТ Кардилог Павлово-посадский район Проезд круглогодичный Участок ровный Соседи все проживают сезонно и круглогодично В пешей доступности магазины круглосуточные, красивейшее озеро для купания и рыбалки, Храм. Возможен торг Один взрослый собственник