Носовихинское ш., 74 км от МКАД
Фарфорист-2 СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 17,8 м², участок 7 сот., дерево, 1985 год.
Цена 1,95 млн ₽, снижали с 2,3 млн; первая цена 2,3 млн ₽ от 03.08.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 59 %
Земля ≈82 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 573 тыс. → дом ≈1,38 млн ₽, 77 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 36 тыс.–207 тыс. ₽/м², медиана 51 тыс.
Ремонт ≈256 тыс., покупка после торга ≈1,66 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈987 тыс. / целевая ≈888 тыс. / пессимист. ≈790 тыс. → от пессимистичной прибыль −1,12 млн ₽, маржа −142 %, ROI −59 %.
Коммуникации: центральный водопровод; отопление — нет.
До ст. Дулёво ≈1,3 км по прямой; до МКАД 74 км, на машине ≈1 ч 22 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №12891
Рейтинг 26/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 100 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 37 % | 8 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 27 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 81 845 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 573 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 377 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 77 360 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Фарфорист-2 СНТ | 6 сот. | 599 999 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Фарфорист-2 СНТ | 6,6 сот. | 650 000 | 98 485 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Фарфорист-2 СНТ | 14 сот. | 800 000 | 57 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Красочник-2 СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Машиностроитель СНТ | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Машиностроитель СНТ | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Машиностроитель СНТ | 7 сот. | 550 000 | 78 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Дружба СТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Дорожник СНТ | 6 сот. | 950 000 | 158 333 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Коротково д. | 15 сот. | 1 949 000 | 129 933 | снят (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 17,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 256 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 36 111 / 51 250 / 207 143 |
| цена объекта | 1 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 657 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 987 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 938 000 ₽ |
| продажа: целевая | 888 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 790 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 123 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −142 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −59 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Фарфорист-2 СНТ | 20 м² | 7 сот. | 1 050 000 | 52 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.7 км | Власово д. | 18 м² | 8 сот. | 650 000 | 36 111 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.6 км | Клубничка-2 СНТ | 19,1 м² | 7 сот. | 950 000 | 49 738 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | 22,8 м² | 6,5 сот. | 990 000 | 43 421 | снято (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 15.6 км | Энергия-94 СНТ | 16 м² | 8 сот. | 800 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.6 км | Клязьменское СНТ | 16 м² | 4 сот. | 1 750 000 | 109 375 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.8 км | 19,6 м² | 7 сот. | 2 150 000 | 109 694 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 14.7 км | Текстильщик-1 СНТ | 21 м² | 5,1 сот. | 1 650 000 | 78 571 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.9 км | Лесная Поляна-1 СНТ | 15 м² | 6 сот. | 550 000 | 36 667 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.7 км | Физик-1 СНТ | 14 м² | 8 сот. | 2 900 000 | 207 143 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 2 300 000 | история площадки |
| 08.08.2026 | 2 200 000 (−100 000) | история площадки |
| 16.08.2026 | 2 100 000 (−100 000) | история площадки |
| 24.08.2026 | 2 000 000 (−100 000) | история площадки |
| 27.09.2026 | 1 980 000 (−20 000) | история площадки |
| 05.10.2026 | 1 950 000 (−30 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 950 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача, на которой можно воплотить свои садоводческие фантазии - от красивых цветников и газонов, до выращивания овощей и фруктов на любой. Центральное водоснабжение позволяет без труда поливать растения на участке, наполнить бассейн и реализовывать подобные потребности. На участке построен домик, в котором можно комфортно отдохнуть в жаркий день или остаться перночевать. Санузел находится на территории участка.