Горьковское ш., 92 км от МКАД
Иволга СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 64,3 м², участок 6 сот., щитовой.
Цена 1,95 млн ₽, снижали с 2,1 млн; первая цена 2,1 млн ₽ от 30.10.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 64 %
Земля ≈53 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 318 тыс. → дом ≈1,63 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км, 11 тыс.–26 тыс. ₽/м², медиана 20 тыс.
Ремонт ≈1,09 млн, покупка после торга ≈1,66 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,16 млн / целевая ≈1,05 млн / пессимист. ≈931 тыс. → от пессимистичной прибыль −1,81 млн ₽, маржа −195 %, ROI −66 %.
Коммуникации: центральный водопровод; отопление — нет; в описании: баня, нет септика (туалет на улице).
До ст. Центральный блок-пост ≈4,5 км по прямой; до МКАД 92 км, на машине ≈1 ч 36 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №12887
Рейтинг 19/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 25 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 11 % | 2.1 |
| торг | 5 | 48 % | 2.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 81 % | 4.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 42 % | 6.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 53 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 318 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 632 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 381 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Железнодорожник СНТ | 10 сот. | 559 999 | 56 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Сажени СНТ | 10 сот. | 520 000 | 52 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Высоково д. | 15 сот. | 1 350 000 | 90 000 | снят (цена объявления) 28.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Высоково д. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Магнолия сад. уч. | 8 сот. | 300 000 | 37 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Гора-89 СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Железнодорожник СНТ | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Гора д. | 14,4 сот. | 4 800 000 | 333 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Сальково д. | 30 сот. | 2 000 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Сальково д. | 10 сот. | 1 700 000 | 170 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 64,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 086 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 11 333 / 19 643 / 26 458 |
| цена объекта | 1 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 657 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 164 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 106 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 048 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 931 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 812 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −195 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −66 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.6 км | Осенний сад СНТ | 56 м² | 9 сот. | 1 100 000 | 19 643 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Ландыш СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 20 833 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Орбита СНТ | 70 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Яблонька СНТ | 48 м² | 6 сот. | 1 270 000 | 26 458 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Союз СНТ | 50 м² | 6 сот. | 900 000 | 18 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Весна СНТ | 75 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 16 000 | снято (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Фарфорист СНТ | 75 м² | 7 сот. | 850 000 | 11 333 | снято (цена объявления) 23.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.10.2026 | 2 100 000 | история площадки |
| 05.11.2026 | 1 950 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 950 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В живописном месте СНТ Иволга Вашему вниманию предлагается дача для летнего проживания. Участок 6 сот. ровный, без перепадов и уклонов, правильной формы. Дом по факту двухэтажный (зарегистрирован только один этаж). На участке также есть хозблок и утепленный домик с небольшой террасой-при желании там можно сделать баню. Все удобства на улице. В дом заведена летняя вода. В СНТ центральный водопровод (с мая по октябрь). Территория СНТ огорожена, въезд с пультом. Дороги чистят, за порядком следят. Есть местный продуктовый магазин. Приезжают все доставки. В летний период ходит маршрутка до ж/д станции. Много кто живет круглогодично. 1 взрослый собственник. Оперативные показы. Звоните, Уважаемые покупатели и коллеги!