Носовихинское ш., 79 км от МКАД
Первый Субботник СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 53 м², участок 6 сот., 2014 год.
Цена 1,95 млн ₽, снижали с 2 млн; первая цена 2 млн ₽ от 24.06.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 67 %
Земля ≈84 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 504 тыс. → дом ≈1,45 млн ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 18 тыс.–40 тыс. ₽/м², медиана 28 тыс.
Ремонт ≈960 тыс., покупка после торга ≈1,66 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,48 млн / целевая ≈1,33 млн / пессимист. ≈1,18 млн → от пессимистичной прибыль −1,43 млн ₽, маржа −121 %, ROI −55 %.
Коммуникации: колодец; в описании: баня.
До ст. Смолево ≈2,3 км по прямой; до МКАД 79 км, на машине ≈1 ч 29 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №12886
Рейтинг 19/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 9 (разброс ₽/м² 17 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 30 % | 5.5 |
| торг | 5 | 17 % | 1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 36 % | 5.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 84 005 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 504 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 446 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 283 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Павловский Посад СНТ | 7,5 сот. | 850 000 | 113 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Павловский Посад СНТ | 6 сот. | 1 298 000 | 216 333 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Чисто-Перхурово д. | 6 сот. | 545 000 | 90 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Сирень СНТ | 5,9 сот. | 200 000 | 33 898 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Буровик СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Буровик СНТ | 9,3 сот. | 750 000 | 80 645 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Проектировщик-73 СНТ | 6 сот. | 2 350 000 | 391 667 | снят (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Буровик СНТ | 10 сот. | 950 000 | 95 000 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Шебаново д. | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Березка СНТ | 9,3 сот. | 800 000 | 86 022 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 53 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 960 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 18 182 / 28 000 / 40 000 |
| цена объекта | 1 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 657 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 480 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 406 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 332 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 184 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 433 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −121 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −55 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.7 км | Спутник-2 СНТ | 52,4 м² | 7 сот. | 1 500 000 | 28 626 | снято (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Физик СНТ | 50 м² | 9 сот. | 1 750 000 | 35 000 | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Физик СНТ | 49,8 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 26 104 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Буровик СНТ | 51 м² | 6 сот. | 1 550 000 | 30 392 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Кристалл СНТ | 55 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 18 182 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Буровик СНТ | 56 м² | 6 сот. | 1 550 000 | 27 679 | снято (цена объявления) 11.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Руслан СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 28 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Вертолет-1 СНТ | 55 м² | 7 сот. | 2 200 000 | 40 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Восход СТ | 54 м² | — | 1 300 000 | 24 074 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Ковровец-2 СНТ | 50 м² | 5,5 сот. | 2 900 000 | 58 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.06.2026 | 2 000 000 | история площадки |
| 09.10.2026 | 1 950 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 950 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача в окружении леса. Чистый воздух и хороший подъезд! Дом из сруба с огромной верандой. Дом одноэтажный, но при желании на втором этаже можно сделать жилую комнату. На участке вода из колодца. Условия: летний душ и с/у. Так же большой 3*6 хозблок. Можно переделать в жилое помещение или баню. Участок ухоженный. Разные плодовые деревья и кустарники. Место расположение бомбическое. Звоните скорее, покажем в любое время! Код пользователя: 131738 Номер в базе: 5806174