Горьковское ш., 65 км от МКАД
Вереск СНТ, Электрогорск гор. округ
Дом 52 м², участок 9 сот., кирпич.
Цена 1,95 млн ₽, снижали с 2,25 млн; первая цена 2,25 млн ₽ от 07.05.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 66 %
Земля ≈64 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 577 тыс. → дом ≈1,37 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 37 тыс.–88 тыс. ₽/м², медиана 47 тыс.
Ремонт ≈840 тыс., покупка после торга ≈1,66 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,81 млн / целевая ≈2,53 млн / пессимист. ≈2,25 млн → от пессимистичной прибыль −248 тыс. ₽, маржа −11 %, ROI −10 %.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: скважина.
До ст. Электрогорск ≈1,9 км по прямой; до МКАД 65 км, на машине ≈1 ч 09 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №12885
Рейтинг 31/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 32 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 50 % | 9.1 |
| торг | 5 | 89 % | 5.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 45 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 39 % | 5.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 64 062 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 577 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 373 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 404 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Росинка СНТ | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Рябинушка СНТ | 8,2 сот. | 650 000 | 79 268 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Энергетик СНТ | 7 сот. | 280 000 | 40 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Энергетик СНТ | 12 сот. | 1 300 000 | 108 333 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Вереск СНТ | 7,9 сот. | 800 000 | 101 266 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | 12 сот. | 1 650 000 | 137 500 | снят (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | Рябинушка СНТ | 7,8 сот. | 1 050 000 | 134 615 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Вереск СНТ | 8 сот. | 550 000 | 68 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 12 сот. | 3 500 000 | 291 667 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | Вереск СНТ | 6,9 сот. | 420 000 | 60 870 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 52 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 840 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 36 970 / 46 610 / 87 500 |
| цена объекта | 1 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 657 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 812 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 671 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 531 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 250 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -247 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −11 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −10 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4 км | Аргуновка СНТ | 54,1 м² | 6 сот. | 2 000 050 | 36 970 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Дружба СНТ | 45 м² | 8 сот. | 2 700 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 23.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | 45 м² | 8 сот. | 5 850 000 | 130 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.3 км | Липовая Грива СНТ | 45,2 м² | 6,4 сот. | 1 990 000 | 44 027 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Морозко СНТ | 59 м² | 6 сот. | 2 750 000 | 46 610 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Липовая Грива СНТ | 63 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 46 032 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Рубин СНТ | 63,7 м² | 6,3 сот. | 2 400 000 | 37 677 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Тарасово д. | 48 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 87 500 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Чайка-2 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 250 000 | 54 167 | снято (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Заозерье-280 СНТ | 45 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 77 778 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.05.2026 | 2 250 000 | история площадки |
| 13.09.2026 | 1 950 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 950 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
#11685 (783) Уютная дача в СНТ "Вереск" (Электрогорск) - отличный вариант для тех, кто ищет загородный дом с участком. Основные характеристики: - Участок: 9 соток, земли населенных пунктов. - Отдельный вход, удобное расположение у дороги. Дом: - Материал: двойной кирпич (белый снаружи, красный внутри). - Фундамент: ленточный. - Утепление: пенопласт + пергамин. - Планировка: - 1 этаж: веранда, кухня-гостиная. - 2 этаж: комната, кладовые. - Дополнительно: подвал, утепленный сарай (бывший курятник). Коммуникации: - Электричество: 15 кВт. - Отопление: печное. - Вода: скважина (7,5 м, только для полива). - Туалет: уличный. Участок: - Ухоженный, огорожен. - Насаждения: туи, можжевельник, липа, боярышник, смородина, крыжовник. Документы: - Один собственник, готовы к сделке. Транспортная доступность: - Хорошая, рядом городская инфраструктура. Рассрочка возможна! Оперативный показ. По всем вопросам - звоните!