Горьковское ш., 61 км от МКАД
Липовая Грива СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 45,2 м², участок 6,4 сот., кирпич, 1999 год.
Цена 1,99 млн ₽, снижали с 2,4 млн; первая цена 2,4 млн ₽ от 30.06.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 70 %
Земля ≈69 тыс. ₽/сот. × 6,4 сот. = 440 тыс. → дом ≈1,55 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 37 тыс.–88 тыс. ₽/м², медиана 60 тыс.
Ремонт ≈704 тыс., покупка после торга ≈1,69 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,64 млн / целевая ≈2,38 млн / пессимист. ≈2,11 млн → от пессимистичной прибыль −282 тыс. ₽, маржа −13 %, ROI −12 %.
Коммуникации: летний водопровод; отопление — печь; свет — есть; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Электрогорск ≈3,8 км по прямой; до МКАД 61 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №12884
Рейтинг 28/100 · уверенность 70 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 9 (разброс ₽/м² 34 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 56 % | 10.2 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 86 % | 5.3 |
| участок | 5 | 22 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 16 % | 2.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 68 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 440 000 ₽ (6,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 550 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 34 292 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Васютино д. | 8,3 сот. | 600 000 | 72 289 | снят (цена объявления) 01.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Липовая Грива СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Росинка СНТ | 32 сот. | 3 750 000 | 117 188 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Росинка СНТ | 11 сот. | 830 000 | 75 455 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Росинка СНТ | 8 сот. | 1 550 000 | 193 750 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Рябинушка СНТ | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Росинка СНТ | 16 сот. | 1 100 000 | 68 750 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Рябинушка СНТ | 8 сот. | 550 000 | 68 750 | снят (цена объявления) 22.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Росинка СНТ | 8 сот. | 465 000 | 58 125 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 704 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 36 970 / 60 000 / 87 500 |
| цена объекта | 1 990 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 691 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 643 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 511 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 379 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 114 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -281 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −13 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −12 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.4 км | Дружба СНТ | 45 м² | 8 сот. | 2 700 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 23.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | 45 м² | 8 сот. | 5 850 000 | 130 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7 км | Заозерье-280 СНТ | 45 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 77 778 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Дружба СНТ | 50 м² | 4 сот. | 2 500 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Вереск СНТ | 52 м² | 9 сот. | 1 950 000 | 37 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Аргуновка СНТ | 54,1 м² | 6 сот. | 2 000 050 | 36 970 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Тарасово д. | 48 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 87 500 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Литейщик СНТ | 36 м² | 6,4 сот. | 2 700 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Литейщик СНТ | 36 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Маяк-5 СНТ | 42 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 39 286 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.06.2026 | 2 400 000 | история площадки |
| 13.08.2026 | 2 200 000 (−200 000) | история площадки |
| 06.11.2026 | 1 990 000 (−210 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 990 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается жилой дом с участком 6.4 сотки в СНТ "Липовая Грива". Именно жилой дом, где в дальнейшем можно прописаться. Объект находится в уединенном месте (отдельный съезд с дороги). Можно удобно запарковать свой автомобиль и никто не будет мешать вам и вы соответственно тоже. Почему говорим, что место хорошее: дача находится рядом с въездом в СНТ, но в тоже время поотдаль от дороги. Кстати соседей тоже немного, только две соседние дачи (граничат по контуру участка), а третья сторона уже территория лесная. На участке проведено межевание (есть границы). Сама территория чистая ухоженная. Трава покошена. По всему периметру есть забор. Для удобства проживания проведены все необходимые коммуникации: электричество, летний водопровод. Есть туалет летний, на улице. Также имеется хозблок для хранения огородного инвентаря и других вещей. Дача продается по причине того, что стоит без дела. Хотелось бы ее передать, так сказать в добрые руки. Из за редкого посещения ее, деревянное крыльцо и балкон на втором этаже обветшали, нужно перестелить доски. Сами полы в доме очень прочные и хорошие. Между первым и вторым этажом потолок из железобетонных перекрытий. Лестница на второй этаж не прямая, а поворотная (существенно удобнее подниматься). На всех окнах стоят решетки. Год постройки объекта - 1999 год. Дом кирпичный (стены -1 силикатный кирпич), вам хватит на долго. Если его утеплить, то подойдет для круглогодичного проживания. В доме имеется печь, ей давно не пользовались, но ранее она работала и ей обогревались в холодные дни. Крыша не течет! В СНТ дороги чистятся круглый год. Въезд на территорию дистанционно по звонку (чужие не заедут). Все платежи по членским взносам и по электричеству оплачены. Дача будет интересна максимально тем, кто ценит и понимает долговечность строения, это повторимся кирпич. Дом стоит на высоком фундаменте (ленточный, шириной 40 см.) Если у вас остались вопросы, звоните. С радостью ответим! Наше агентство недвижимости "Силмарко" не занимается: занижением или завышением стоимости объектов недвижимости, прикрытии скрытых либо иных комиссий риэлторов, заинтересованных лиц, партнёров! Поэтому покупая или продавая недвижимость через нас, вы получите прозрачную сделку, не нарушающую налоговое законодательство, а также возможные любые последствия связанные с коррупционной составляющей!