Носовихинское ш., 80 км от МКАД
Запонорье д., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 86 м², участок 18 сот., газобетон.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 08.04.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 5 раз).
Рейтинг 78/100 · уверенность 58 %
Земля ≈113 тыс. ₽/сот. × 18 сот. = 2,04 млн → дом −40 тыс. ₽, −465 ₽/м² дома (радиус 4 км) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 75 тыс.–115 тыс. ₽/м², медиана 107 тыс.
Ремонт ≈1,62 млн, покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈8,38 млн / целевая ≈7,54 млн / пессимист. ≈6,7 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,38 млн ₽, маржа 50 %, ROI 102 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: вода — есть; отопление — центральное; в описании: газ.
До ст. Давыдово ≈2,6 км по прямой; до МКАД 80 км, на машине ≈1 ч 26 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №12881
Рейтинг 78/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 24 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 29 % | 5.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 5.8 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 113 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 2 040 000 ₽ (18 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −40 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −465 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Запонорье д. | 18 сот. | 2 000 000 | 111 111 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ненилово д. | 10 сот. | 550 000 | 55 000 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ненилово д. | 15 сот. | 1 800 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Запонорье д. | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Давыдово д. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Давыдово д. | 15 сот. | 3 900 000 | 260 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Давыдово д. | 12 сот. | 1 850 000 | 154 167 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Давыдово д. | 10 сот. | 1 700 000 | 170 000 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Давыдово д. | 14 сот. | 1 900 000 | 135 714 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Давыдово д. | 15 сот. | 2 500 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 86 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 620 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 75 455 / 107 143 / 115 294 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 380 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 961 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 542 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 704 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 384 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 50 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 102 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.9 км | Загряжская д. | 85 м² | 10 сот. | 9 800 000 | 115 294 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.3 км | Хотеичи с. | 85 м² | 16 сот. | 6 000 000 | 70 588 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14 км | Гридино д. | 70 м² | 9 сот. | 7 500 000 | 107 143 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.5 км | Радужный КП | 110 м² | 10 сот. | 8 300 000 | 75 455 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.04.2026 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам участок Д.запонорье 18 соток, к участку подведён газ, свет Есть вода. На участке стоит фундамент 6*6 без трещин Также 11*4 тоже в хорошем состоянии Установлены откатные ворота В подарок газоблоки 50 кубов Стоят два хоз блока Все вопросы по телефону, небольшой торг