Горьковское ш., 55 км от МКАД
Ветеран СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 36,4 м², участок 6 сот., дерево, 2005 год.
Цена 2 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 23.12.2025.
Рейтинг 29/100 · уверенность 66 %
Земля ≈175 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,05 млн → дом ≈950 тыс. ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 26 тыс.–93 тыс. ₽/м², медиана 44 тыс.
Ремонт ≈528 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,84 млн / целевая ≈1,65 млн / пессимист. ≈1,47 млн → от пессимистичной прибыль −759 тыс. ₽, маржа −52 %, ROI −34 %.
Коммуникации: летний водопровод; отопление — печь; в описании: колодец.
До ст. Ковригино ≈6 км по прямой; до МКАД 55 км, на машине ≈57 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №12876
Рейтинг 29/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 9 (разброс ₽/м² 29 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 64 % | 13.8 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 69 % | 4.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 175 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 050 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 950 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 099 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Природа-3 СТ | 6,5 сот. | 2 000 000 | 307 692 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Заозерье-280 СНТ | 7 сот. | 2 000 000 | 285 714 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Кузнецы д. | 7,3 сот. | 1 650 000 | 226 027 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Кузнецы д. | 10,3 сот. | 2 750 000 | 266 990 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Кузнецы д. | 10,3 сот. | 2 400 000 | 233 010 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Колос СНТ | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Кузнецы д. | 14 сот. | 2 400 000 | 171 429 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Заозерье д. | 21 сот. | 3 900 000 | 185 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Кузнецы д. | 10,7 сот. | 2 850 000 | 266 355 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Заозерье д. | 6 сот. | 580 000 | 96 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 528 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 625 / 44 444 / 93 443 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 836 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 744 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 652 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 469 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -759 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −52 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −34 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Заозерье СНТ | 40 м² | 9 сот. | 1 200 000 | 30 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Природа-4 СТ | 30 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Дубрава-3 КП | 39,1 м² | 9 сот. | 7 300 000 | 186 701 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 07.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Звездочка-1 СНТ | 36 м² | 6 сот. | 3 100 000 | 86 111 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Деулинская Слобода СНТ | 35 м² | 3 сот. | 1 700 000 | 48 571 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Фабрики имени Свердлова СНТ | 45,1 м² | 6,1 сот. | 1 990 000 | 44 124 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Буровик СНТ | 32 м² | 6 сот. | 820 000 | 25 625 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Дубок СНТ | 36 м² | 7 сот. | 1 600 000 | 44 444 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Солнечный СНТ | 30,5 м² | 6 сот. | 2 850 000 | 93 443 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | 32,1 м² | 4,4 сот. | 1 300 000 | 40 498 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.12.2025 | 2 500 000 | история площадки |
| 03.08.2026 | 2 250 000 (−250 000) | история площадки |
| 25.08.2026 | 2 150 000 (−100 000) | история площадки |
| 14.09.2026 | 2 000 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Стародачное место. Участок ухоженный с фруктовыми деревьями, многолетними цветами и кустами малины, смородины. На участке Хозблок, присторойка для дров и душа. Туалет. Две теплицы. Колодец 7 колец. Водопровод летний, но его можно утеплить. Дом с печью и мансардным этажем. На участке парковка под две машины. В пятнадцати минутах расположено озеро Данилищенское. Лес, грибы. Один собственник по договору купли продажи 2007г. Свободная продажа. Быстрый выход на сделку.