Горьковское ш., 29 км от МКАД
Елочка СНТ, Богородский гор. округ
Дом 60 м², участок 6 сот., дерево.
Цена 2,1 млн ₽; цена не менялась с 24.07.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 82/100 · уверенность 59 %
Земля ≈314 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,89 млн → дом ≈214 тыс. ₽, 4 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 5 км, 52 тыс.–131 тыс. ₽/м², медиана 123 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈1,78 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,55 млн / целевая ≈6,79 млн / пессимист. ≈6,04 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,06 млн ₽, маржа 51 %, ROI 102 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — нет.
До ст. Колонтаево ≈3,5 км по прямой; до МКАД 29 км, на машине ≈34 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №12872
Рейтинг 82/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 68 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 5.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 314 294 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 886 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 214 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 3 567 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Елочка СНТ | 12 сот. | 3 050 000 | 254 167 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Лесные поляны СНТ | 8,1 сот. | 3 000 000 | 370 370 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Мелиоратор СНТ | 6,8 сот. | 2 650 000 | 389 706 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Овощевод СТ | 11,5 сот. | 4 000 000 | 347 826 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Овощевод СТ | 18 сот. | 4 000 000 | 222 222 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Овощевод СТ | 12 сот. | 4 599 000 | 383 250 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Лесной массив | 9,7 сот. | 3 850 000 | 396 907 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Лесной массив | 8,1 сот. | 2 500 000 | 308 642 | снят (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Овощевод СТ | 8,3 сот. | 4 500 000 | 542 169 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Мелиоратор СНТ | 8 сот. | 2 650 000 | 331 250 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 5 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 52 500 / 122 581 / 130 769 |
| цена объекта | 2 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 785 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 550 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 172 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 795 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 040 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 055 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 51 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 102 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 5 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.4 км | Сантехдеталь СНТ да: «санузел» + «мебели» | 60 м² | 6,1 сот. | 3 150 000 | 52 500 | снято (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Колонтаево Клаб ТСН да: «санузел» + «мебель» | 62 м² | 6 сот. | 7 600 000 | 122 581 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | да: «санузел» + «мебелью» | 65 м² | 6,5 сот. | 8 500 000 | 130 769 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.07.2026 | 2 100 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 100 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача . Рядом пруд. Место очень хорошее .