Новорязанское ш., 56 км от МКАД
Городище КП, Ленинский гор. округ
Дача 20 м², участок 7,7 сот., брус.
Цена 1,05 млн ₽, снижали с 1,4 млн; первая цена 1,35 млн ₽ от 12.02.2025.
Рейтинг 31/100 · уверенность 50 %
Земля ≈121 тыс. ₽/сот. × 7,7 сот. = 933 тыс. → дом ≈117 тыс. ₽, 6 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 44 тыс.–50 тыс. ₽/м², медиана 48 тыс.
Ремонт ≈200 тыс., покупка после торга ≈892 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,01 млн / целевая ≈909 тыс. / пессимист. ≈808 тыс. → от пессимистичной прибыль −284 тыс. ₽, маржа −35 %, ROI −26 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: скважина, септик (по описанию).
До ст. пл. 88 км ≈6,5 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈1 ч 17 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1287
Рейтинг 31/100 · уверенность 50 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 33 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 63 % | 13.5 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 65 % | 4.7 |
| участок | 5 | 34 % | 2.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 121 163 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 933 000 ₽ (7,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 117 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 5 850 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Воскресенские луга-1 дп | 10,9 сот. | 900 000 | 82 569 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Городище д. | 7,5 сот. | 850 000 | 113 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Городище д. | 6,3 сот. | 1 050 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Городище д. | 15,9 сот. | 2 300 000 | 144 654 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Восточный дп | 14 сот. | 3 000 000 | 214 286 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Городище д. | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Воскресенские луга-1 дп | 8,3 сот. | 900 000 | 108 434 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Городище д. | 7 сот. | 2 200 000 | 314 286 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Городище д. | 7,5 сот. | 1 650 000 | 220 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Городище д. | 6 сот. | 1 150 000 | 191 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 43 750 / 48 000 / 50 000 |
| цена объекта | 1 050 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 892 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 010 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 960 000 ₽ |
| продажа: целевая | 909 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 808 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -284 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −35 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −26 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Восточный дп | 24 м² | 7,9 сот. | 1 050 000 | 43 750 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Городище КП | 25 м² | 8 сот. | 1 200 000 | 48 000 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Восточный дп | 15 м² | 6 сот. | 2 150 000 | 143 333 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Ёлочка СНТ | 15 м² | 6 сот. | 750 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.02.2025 | 1 350 000 | история площадки |
| 21.04.2025 | 1 400 000 (+50 000) | история площадки |
| 29.11.2025 | 1 350 000 (−50 000) | история площадки |
| 21.01.2026 | 1 300 000 (−50 000) | история площадки |
| 08.05.2026 | 1 200 000 (−100 000) | история площадки |
| 03.07.2026 | 1 050 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 050 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 94583464. Доверяя нам, вы гарантировано получаете только реальные объекты! Продается небольшой уютный домик в хорошем месте недалеко, от города. Отличное расположение: рядом водоемы и леса прекрасные возможности для рыбалки и отдыха на природе. Отличным бонусом будет скважина 45 м с чистой водой и септик. Есть забор с двух сторон. Удобный подъезд, хорошие соседи. Популярный район, тихое и спокойное место. Домик идеально подходит для тех, кто ищет недорогой вариант для дачи или загородного отдыха. В этой локации пустых участков почти не осталось. Спешите приобрести по выгодной цене. Будет дороже!