Горьковское ш., 29 км от МКАД
Елочка СНТ, Богородский гор. округ
Дом 48 м², участок 6 сот.
Цена 2,1 млн ₽, снижали с 2,3 млн; первая цена 2,2 млн ₽ от 19.11.2025.
Рейтинг 50/100 · уверенность 60 %
Земля ≈314 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,89 млн → дом ≈214 тыс. ₽, 4 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 7 в 10 км, 48 тыс.–90 тыс. ₽/м², медиана 73 тыс.
Ремонт ≈860 тыс., покупка после торга ≈1,78 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,57 млн / целевая ≈3,21 млн / пессимист. ≈2,86 млн → от пессимистичной прибыль ≈212 тыс. ₽, маржа 7 %, ROI 8 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: колодец; в описании: баня.
До ст. Колонтаево ≈3,1 км по прямой; до МКАД 29 км, на машине ≈34 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №12867
Рейтинг 50/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 19 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 16 % | 6.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 58 % | 3.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 5.6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 314 294 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 886 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 214 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 4 458 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Мелиоратор СНТ | 6,8 сот. | 2 650 000 | 389 706 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Елочка СНТ | 12 сот. | 3 050 000 | 254 167 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Мелиоратор СНТ | 8 сот. | 2 650 000 | 331 250 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Лесные поляны СНТ | 8,1 сот. | 3 000 000 | 370 370 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Муравушка СНТ | 6 сот. | 4 500 000 | 750 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Лесной массив | 9,7 сот. | 3 850 000 | 396 907 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Лесной массив | 8,1 сот. | 2 500 000 | 308 642 | снят (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Овощевод СТ | 11,5 сот. | 4 000 000 | 347 826 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Овощевод СТ | 18 сот. | 4 000 000 | 222 222 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Овощевод СТ | 12 сот. | 4 599 000 | 383 250 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 860 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | приличные 7 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 48 228 / 72 917 / 90 000 |
| цена объекта | 2 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 785 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 571 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 392 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 214 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 857 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 212 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 7 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 8 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 7 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.7 км | Заря СНТ да: «санузел» + «ремонт» | 48 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 72 917 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Сплав СНТ да: «унитаз» + «ремонт» | 48 м² | 5,5 сот. | 3 300 000 | 68 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Колонтаево Клаб ТСН да: «санузел» + «ремонтом» | 50 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 90 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Титан СНТ да: «с/у» + «тёплые полы» | 50 м² | 6 сот. | 3 990 000 | 79 800 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | СУ-25 СНТ да: «ванная» + «ремонт» | 50,8 м² | 6 сот. | 2 449 999 | 48 228 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | имени Воровского пос. да: «санузла» + «кухонного гарнитура» | 52 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 82 692 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Лесная Дача СНТ да: «санузел» + «отделка» | 52,2 м² | 5,5 сот. | 3 599 999 | 68 965 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.11.2025 | 2 200 000 | история площадки |
| 12.05.2026 | 2 300 000 (+100 000) | история площадки |
| 13.08.2026 | 2 250 000 (−50 000) | история площадки |
| 20.08.2026 | 2 100 000 (−150 000) | история площадки |
| 14.10.2026 | 2 050 000 (−50 000) | история площадки |
| 04.11.2026 | 2 100 000 (+50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 100 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Срочно продаётся дача в Снт Елочка, участок ровный, правильной формы, ухоженный, на участке 2-х этажный дом 6/4, баня 3/3, колодец, туалет, в Снт проживают круглогодично, небольшой торг реальному покупателю.