Носовихинское ш., 37 км от МКАД
имени Воровского пос., Богородский гор. округ
Дом 60 м², участок 6,6 сот., дерево, 2010 год.
Цена 2,15 млн ₽, снижали с 2,25 млн; первая цена 2,2 млн ₽ от 08.09.2026.
Рейтинг 37/100 · уверенность 60 %
Земля ≈100 тыс. ₽/сот. × 6,6 сот. = 660 тыс. → дом ≈1,49 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 5 км, 56 тыс.–123 тыс. ₽/м², медиана 59 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈1,83 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,79 млн / целевая ≈3,41 млн / пессимист. ≈3,03 млн → от пессимистичной прибыль ≈102 тыс. ₽, маржа 3 %, ROI 4 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод; отопление — нет; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Лесная ≈2,2 км по прямой; до МКАД 37 км, на машине ≈46 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №12864
Рейтинг 37/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 109 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 7 % | 3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 90 % | 16.5 |
| торг | 5 | 30 % | 1.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 24 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 43 % | 6.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 100 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 660 000 ₽ (6,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 490 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 833 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | имени Воровского пос. | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Отдых СНТ | 10 сот. | 900 000 | 90 000 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Заря СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Отдых СНТ | 8 сот. | 1 490 000 | 186 250 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ивушка СНТ | 6 сот. | 1 650 000 | 275 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ветеран ЦАО СНТ | 7,5 сот. | 2 000 000 | 266 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Горьковское Болото-НМ СНТ | 12 сот. | 1 800 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Семья СНТ | 11 сот. | 1 100 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Семья СНТ | 12 сот. | 890 000 | 74 167 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Семья СНТ | 4 сот. | 470 000 | 117 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 5 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 56 452 / 59 375 / 122 581 |
| цена объекта | 2 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 827 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 787 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 598 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 408 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 030 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 102 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 3 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 4 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 5 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Приборостроитель СНТ да: «санузел» + «мебелью» | 62 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 56 452 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Станкоагрегат СНТ да: «санузлом» + «ремонт» | 64 м² | 6 сот. | 3 800 000 | 59 375 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Колонтаево Клаб ТСН да: «санузел» + «мебель» | 62 м² | 6 сот. | 7 600 000 | 122 581 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.09.2026 | 2 200 000 | история площадки |
| 09.10.2026 | 2 250 000 (+50 000) | история площадки |
| 20.10.2026 | 2 150 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 150 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам Дом в прекрасном и тихом СНТ, асфальтированный подъезд, дороги чистят, много кто проживает круглый год, круглосуточная охрана, видеонаблюдение. Прекрасная транспортная доступность 27 км. от МКАД по Носовихинскому либо Горьковскому шоссе, так же можно добраться по новой трассе М12. Своим ходом можно добраться на электричке от Курского вокзала до станции Храпуново, далее на такси 5-10 минут. В непосредственной близости есть отличные озера для купания и рыбной ловли, так же неподалеку есть лес с ягодами и грибами. Дом 60 кв.м двухэтажный, очень крепкий пол (доска 50 на 150), дом требует внутренних доработок. Так же на участке расположена отличная беседка, уличный туалет, хоз блок. Свет 7 киловатт с возможностью подключения 15, летний водопровод. Участок 6,6 соток полностью огорожен капитальным забором, имеются ворота для заезда авто, парковочное место, участок высокий весной не затапливает, правильной формы, межевание проведено. Оперативный показ, быстрый выход на сделку.