Горьковское ш., 62 км от МКАД
Мечта СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 51,3 м², участок 6,4 сот., пеноблок.
Цена 2,15 млн ₽; цена не менялась с 02.07.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 64 %
Земля ≈89 тыс. ₽/сот. × 6,4 сот. = 572 тыс. → дом ≈1,58 млн ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 20 тыс.–80 тыс. ₽/м², медиана 38 тыс.
Ремонт ≈726 тыс., покупка после торга ≈1,83 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,91 млн / целевая ≈1,72 млн / пессимист. ≈1,53 млн → от пессимистичной прибыль −1,02 млн ₽, маржа −67 %, ROI −40 %.
Коммуникации: летний водопровод; отопление — нет; свет — есть; в описании: печь, баня, газ, нет септика (туалет на улице).
До ст. пл. 14 км ≈1,3 км по прямой; до МКАД 62 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №12863
Рейтинг 26/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 62 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 54 % | 9.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 22 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 26 % | 3.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 89 394 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 572 000 ₽ (6,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 578 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 760 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Мечта СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ветеран СНТ | 6 сот. | 1 499 999 | 250 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Наука СНТ | 5,5 сот. | 500 000 | 90 909 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Наука СНТ | 4,5 сот. | 450 000 | 100 000 | в продаже 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Наука СНТ | 4,5 сот. | 400 000 | 88 889 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Вереск СНТ | 16 сот. | 600 000 | 37 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 11 сот. | 2 100 000 | 190 909 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 8 сот. | 350 000 | 43 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | Пчелка СНТ | 11 сот. | 1 900 000 | 172 727 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 10 сот. | 2 100 000 | 210 000 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 51,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 726 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 000 / 37 628 / 80 208 |
| цена объекта | 2 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 827 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 912 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 816 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 721 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 530 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 023 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −67 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −40 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Рубин СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Носырево д. | 51 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 37 255 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Вереск СНТ | 54 м² | 8 сот. | 1 600 000 | 29 630 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Пингвин СНТ | 48 м² | 6 сот. | 3 850 000 | 80 208 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Полянка СНТ | 52 м² | 5,5 сот. | 3 200 000 | 61 538 | снято (цена объявления) 02.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Озерки СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 22 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Рассвет СНТ | 46,7 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 53 533 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Жемчужный КП | 50 м² | 8,8 сот. | 1 000 000 | 20 000 | снято (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | 56 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.1 км | Кардиолог СНТ | 50 м² | 6,4 сот. | 1 900 000 | 38 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.07.2026 | 2 150 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 150 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
#13582 (855) Продается уютная 2-этажная дача 51,3 м в черте города! Оформлена! С баней, гаражом и участком 6,4 сотки! Расположена в обжитом СНТ "Мечта", которое фактически стало городским микрорайоном - здесь живут круглый год, чистят дороги и следят за порядком. Гордость локации - озеро Стахановское! 30 минут пешком попадаете на благоустроенную набережную: пирс, пляжные зоны, мангалы для шашлыков, а вечером включается романтическая подсветка. Дом с душой и правильными метрами (51,3 м): Два полноценных этажа из пеноблоков на свайном фундаменте - крепкий, теплый, проверен зимой (приезжали на выходные - печь отлично греет!). Первый этаж: просторная веранда-прихожая с двумя входами (один - прямо к гаражу!), уютная столовая для семейных обедов, отдельная комната, функциональная кухня. Второй этаж: светлая спальня с выходом на застекленную лоджию-веранду (ваше любимое место для утреннего кофе!) и вместительная гардеробная - редкость для дачи! Дровяная печь создает неповторимую атмосферу деревенского уюта. Участок - 6,42 сотки: Правильной формы, сухой, полностью огорожен, межевание проведено - никаких споров с соседями. Множество насаждений: яблони, смородина, орешник, декоративные туи - уже ждут ваших рук. На участке: металлический гараж (1 машино-место), хозблок, теплица, уличный туалет и - главная гордость - новенькая банька из бруса! Коммуникации: Электричество, летний водопровод, газ-балонный. Юридически чисто: Дом оформлен официально (назначение: нежилое). Это значит, что объект легально стоит на участке, никаких рисков сноса или штрафов. При желании вы всегда сможете перевести его в жилой статус или оставить как есть - для дачи это идеальный вариант. Состояние: Дача несколько лет не пользовалась, поэтому участку требуется покос, а внутри - легкое освежение. Но это только добавляет шарма: вы получаете крепкую основу и делаете косметику уже под свой вкус, не переплачивая за чужой дизайн. Локация: СНТ находится в черте Электрогорска. Вся инфраструктура города - в пешей доступности (20-30минут): сетевые магазины, школа, детский сад, аптеки, остановка, ж/д станция. Звоните! Продажа прямая, показы оперативные.