Горьковское ш., 45 км от МКАД
Сирень СНТ, Богородский гор. округ
Дом 48 м², участок 5 сот., 2015 год.
Цена 2,2 млн ₽, снижали с 2,7 млн; первая цена 2,7 млн ₽ от 17.05.2026.
Рейтинг 56/100 · уверенность 63 %
Земля ≈244 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 1,22 млн → дом ≈978 тыс. ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 40 тыс.–138 тыс. ₽/м², медиана 88 тыс.
Ремонт ≈860 тыс., покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,26 млн / целевая ≈3,83 млн / пессимист. ≈3,41 млн → от пессимистичной прибыль ≈679 тыс. ₽, маржа 20 %, ROI 25 %.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Захарово ≈2,9 км по прямой; до МКАД 45 км, на машине ≈52 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №12859
Рейтинг 56/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 10 (разброс ₽/м² 67 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 50 % | 21.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 79 % | 14.4 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 93 % | 5.7 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 56 % | 8.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 244 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 222 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 977 999 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 375 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | 5,8 сот. | 1 500 000 | 258 621 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.1 км | Жилино д. | 5,8 сот. | 1 600 000 | 275 862 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Сирень СНТ | 6 сот. | 1 990 000 | 331 667 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Жилино д. | 5,9 сот. | 1 750 000 | 296 610 | снят (цена объявления) 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Сирень СНТ | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Сирень СНТ | 8 сот. | 2 500 000 | 312 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Яхонтовый Лес КЗиО тер. | 8,5 сот. | 2 500 000 | 294 118 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Сирень СНТ | 7,1 сот. | 1 700 000 | 239 437 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Яхонтовый Лес КЗиО тер. | 6 сот. | 1 456 000 | 242 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 40 сот. | 8 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 860 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 000 / 87 500 / 138 298 |
| цена объекта | 2 199 999 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 869 999 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 261 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 048 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 835 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 409 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 679 001 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 20 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 25 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.3 км | 47 м² | 5 сот. | 3 500 000 | 74 468 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3 км | 46 м² | 3,5 сот. | 2 550 000 | 55 435 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.9 км | Расцвет СНТ | 49 м² | 5,3 сот. | 5 500 000 | 112 245 | снято (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Ветерок СНТ | 50 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 90 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | 49,8 м² | 5 сот. | 6 700 000 | 134 538 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.9 км | 50 м² | 6 сот. | 6 000 000 | 120 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4 км | 50 м² | 6 сот. | 4 250 000 | 85 000 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.5 км | Лесные Дали КП | 47 м² | 7,5 сот. | 6 500 000 | 138 298 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | 50 м² | 3 сот. | 2 000 000 | 40 000 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.3 км | Березка СНТ | 48 м² | 4,7 сот. | 2 200 000 | 45 833 | снято (цена объявления) 22.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.05.2026 | 2 700 000 | история площадки |
| 18.05.2026 | 2 500 000 (−200 000) | история площадки |
| 25.06.2026 | 2 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 15.07.2026 | 2 200 000 (−200 000) | история площадки |
| 25.08.2026 | 2 199 999 (−1) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 199 999 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача находится,в СНТ Сирень, в черте города, в благоустроенном районе. Рядом школа,детские сады,сетевые магазины( пятёрочка,верный,магнит,фикс прайс,улыбка радуги, красное и белое, автобусная остановка, до электрички 7 минут на транспорте или 15 минут пешком. Рядом с СНТ озеро Шоколадка. многие жители СНТ живут круглогодично. Один взрослый собственник,в собственности более 5 лет. Участок и дом стоят на кадастровом учете. на участке растут плодовые деревья ( яблони ,вишни,сливы, орешник, ), кустарники смородина,крыжовник, малина, грядка с клубникой, при продаже в доме все остается как на фото. Не агентство.