Горьковское ш., 48 км от МКАД
Магнит СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 16 м², участок 6 сот., 2024 год.
Цена 2,2 млн ₽; цена не менялась с 31.08.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 57 %
Земля ≈104 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 622 тыс. → дом ≈1,58 млн ₽, 99 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 68 тыс.–147 тыс. ₽/м², медиана 114 тыс.
Ремонт ≈220 тыс., покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,95 млн / целевая ≈1,75 млн / пессимист. ≈1,56 млн → от пессимистичной прибыль −534 тыс. ₽, маржа −34 %, ROI −26 %.
Коммуникации: скважина; отопление — нет; свет — есть.
До ст. Металлург ≈2,1 км по прямой; до МКАД 48 км, на машине ≈56 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №12858
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, фото); аналогов 8 (разброс ₽/м² 18 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 74 % | 15.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 99 % | 7.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
| ₽/сотку земли рядом | 103 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 622 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 578 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 98 625 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Магнит СНТ | 11 сот. | 1 800 000 | 163 636 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Магнит СНТ | 8 сот. | 2 450 000 | 306 250 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Малиновка СНТ | 10,7 сот. | 1 600 000 | 149 533 | снят (цена объявления) 08.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Эхо СНТ | 20 сот. | 2 300 000 | 115 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Эхо СНТ | 8 сот. | 350 000 | 43 750 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Криулино-ФЗСТЗ СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Иванисово с. | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Затишье СНТ | 9 сот. | 1 999 999 | 222 222 | снят (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Дружный СНТ | 6,4 сот. | 1 100 000 | 171 875 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Затишье СНТ | 5,7 сот. | 1 100 000 | 192 982 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| площадь дома для расчета | 16 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 220 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 67 500 / 114 410 / 146 667 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 945 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 848 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 750 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 556 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -534 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −34 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −26 % |
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.3 км | Восточное СНТ | 16 м² | 8 сот. | 120 000 | 7 500 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Земляне СНТ | 16 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 137 500 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.1 км | Клязьменское СНТ | 16 м² | 4 сот. | 1 750 000 | 109 375 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | имени Воровского пос. | 17 м² | 5 сот. | 1 770 000 | 104 118 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.8 км | Таганский Западный СТСН | 15 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 146 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Весна СНТ | 18 м² | 6,6 сот. | 2 178 000 | 121 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Восход СНТ | 18 м² | 7 сот. | 2 150 000 | 119 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.8 км | Кардиолог СНТ | 16,7 м² | 6,4 сот. | 1 800 000 | 107 784 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | 13,9 м² | 7,6 сот. | 4 000 000 | 287 770 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.6 км | Дубровка СТ | 20 м² | 6 сот. | 1 350 000 | 67 500 | снято (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.08.2026 | 2 200 000 | история площадки |
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| когда | что | цена |
|---|
Продам дачу. Скважина,электричество,новый свайный фундамент 9х12. Бытовка с верандой,летний душ,мангал. Фото и видео по запросу,онлайн показ.