Новорязанское ш., 97 км от МКАД
Починки СНТ, Коломенский гор. округ
Дача 36 м², участок 10 сот., бревно.
Цена 1,05 млн ₽, снижали с 1,3 млн; первая цена 1,3 млн ₽ от 11.09.2026.
Рейтинг 14/100 · уверенность 58 %
Земля ≈29 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 288 тыс. → дом ≈762 тыс. ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км, 20 тыс.–32 тыс. ₽/м², медиана 28 тыс.
Ремонт ≈720 тыс., покупка после торга ≈892 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,17 млн / целевая ≈1,05 млн / пессимист. ≈937 тыс. → от пессимистичной прибыль −676 тыс. ₽, маржа −72 %, ROI −42 %.
Коммуникации: колодец; свет — есть.
До ст. Чёрная ≈20,5 км по прямой; до МКАД 97 км, на машине ≈1 ч 56 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1285
Рейтинг 14/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 32 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 4 % | 0.9 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 55 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 28 781 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 288 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 762 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 167 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Починки СНТ | 9 сот. | 349 000 | 38 778 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Починки-2 СНТ | 40 сот. | 2 800 000 | 70 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Починки-2 СНТ | 30 сот. | 1 850 000 | 61 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Раменки с. | 13,8 сот. | 490 000 | 35 507 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Раменки с. | 10 сот. | 450 000 | 45 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Раменки с. | 15 сот. | 400 000 | 26 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Раменки с. | 14 сот. | 400 000 | 28 571 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Раменки с. | 17 сот. | 500 000 | 29 412 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Раменки с. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Раменки с. | 17,3 сот. | 270 000 | 15 607 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 720 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 000 / 27 626 / 32 500 |
| цена объекта | 1 050 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 892 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 171 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 112 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 054 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 937 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -675 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −72 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −42 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Починки СНТ | 40 м² | 8,6 сот. | 1 099 000 | 27 475 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Раменки с. | 33,5 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 65 672 выброс, не в счёт | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Починки СНТ | 45 м² | 7,5 сот. | 1 300 000 | 28 889 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Ландыш СНТ | 30 м² | 6 сот. | 620 000 | 20 667 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Чернолесье СНТ | 40 м² | 12 сот. | 1 300 000 | 32 500 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Чернолесье СНТ | 40 м² | 7,4 сот. | 800 000 | 20 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Вишня СНТ | 45 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 27 778 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.09.2026 | 1 300 000 | история площадки |
| 18.09.2026 | 1 200 000 (−100 000) | история площадки |
| 10.10.2026 | 1 100 000 (−100 000) | история площадки |
| 30.10.2026 | 1 050 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 050 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Код объекта: 2333376. Описание. Продаётся Дача на участке 10 соток в окружении леса, рядом с прудом. Всего 25 км от Коломны! Снт в экологически чистом районе, городской округ Коломна. На участке расположен садовый дом 6х6(две комнаты и кухня, подходит для комфортного, сезонного, проживания. Главные преимущества участка: -Прямоугольная, правильная, без перепадов, сухой. -Плодоносящие яблони. -Смешанный лес чистый воздух, грибы, ягоды, тишина. -Недалеко пруд (купание, рыбалка, прогулки). -Электричество. Заведено в дом. -Вода питьевая(собственный колодец). Нет проблем, круглый год. -Дороги: От трассы грунтовая дорога. Широкая дорога по Снт. Планируется укладка асфальта в этом году. -Зимнее содержание. Дороги чистят от снега. -Транспорт. До д. Нестерово 2,5 км ходит общественный транспорт по расписанию. Почему это идеальное место для жизни и отдыха? Экология. Участок со всех сторон окружён лесом. Никаких заводов, трасс и шума только птицы, воздух и покой. Близость к воде. Пруд в пешей доступности. Летом можно купаться, ловить рыбу, просто отдыхать у воды. Удобство для строительства. Ровный, сухой участок правильной формы не нужно тратить деньги на выравнивание или дренаж. Можно сразу закладывать фундамент. Свет и вода на участке. Электричество заведено в дом. Воды хватает на весь год, для полива и бытовых нужд. Не смотря на небольшие размеры, дом уютный, построен с любовью, из качественных материалов, прослужит долго, также имеются хоз. Постройки для хранения инструментов и разных мелочей. Хороший подъезд. Зимой чистят можно приезжать круглый год. В этом году обещают асфальт цена участка только вырастет. Кому подойдёт эта дача? Целевая аудитория / Почему это выгодно. Семья с детьми: Лес, пруд, чистая природа в 25 км от города идеально для загородного дома. Пенсионеры / дачники: Тишина, плодородная земля, выращивание овощных культу, установка теплиц, транспорт до Нестерово, Любитель уединения: Глубоко в лесу, без соседей с шумными вечеринками настоящий ретрит. Покупая с компанией "Сделка", вы получаете: *Бесплатную первичную экспертизу объекта. *Безопасную сделку и юридическую поддержку до получения ключей. *Одобрение ипотеки в топ-5 банках на выгодных условиях. Мы на связи 24/7 ответим на любые вопросы. Оперативный показ в удобное для вас время. Запишитесь на просмотр сейчас напишите в чат, и мы подберём 3 варианта под ваш бюджет.