Носовихинское ш., 52 км от МКАД
Текстильщик СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 30 м², участок 6,2 сот., бревно.
Цена 2,29 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 02.02.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 51 %
Земля ≈73 тыс. ₽/сот. × 6,2 сот. = 454 тыс. → дом ≈1,84 млн ₽, 61 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 5 тыс.–103 тыс. ₽/м², медиана 66 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈1,95 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,77 млн / целевая ≈1,59 млн / пессимист. ≈1,41 млн → от пессимистичной прибыль −1,03 млн ₽, маржа −73 %, ROI −42 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — нет; свет — есть; в описании: баня, колодец.
До ст. Казанское ≈2,5 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈1 ч 04 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №12849
Рейтинг 29/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 191 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 14.7 |
| торг | 5 | 56 % | 4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 96 % | 6.9 |
| участок | 5 | 20 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 73 259 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 454 000 ₽ (6,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 836 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 61 200 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | ЛПХ Игнатово пос. | 12,3 сот. | 890 000 | 72 358 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | ЛПХ Игнатово пос. | 20 сот. | 1 600 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | ЛПХ Игнатово пос. | 11 сот. | 750 000 | 68 182 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | ЛПХ Игнатово пос. | 10,1 сот. | 449 000 | 44 455 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Игнатово д. | 10,4 сот. | 790 000 | 75 962 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Игнатово д. | 6 сот. | 1 250 000 | 208 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Дмитрово д. | 10 сот. | 3 000 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Дмитрово д. | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Дмитрово д. | 10,6 сот. | 2 300 000 | 216 981 | снят (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Дмитрово д. | 10 сот. | 2 200 000 | 220 000 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 5 200 / 66 000 / 102 857 |
| цена объекта | 2 290 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 946 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 767 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 679 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 590 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 414 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 032 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −73 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −42 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.8 км | Поселок Сонино ДНП | 25 м² | — | 130 000 | 5 200 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Рябина СНТ | 35 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 102 857 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Восток СНТ | 25 м² | 4,5 сот. | 1 650 000 | 66 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.02.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 10.07.2026 | 2 450 000 (−50 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 2 390 000 (−60 000) | история площадки |
| 06.08.2026 | 2 290 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 290 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предлагается к продаже отличный земельный участок с уютным бревенчатым домом в живописном и обустроенном садовом товариществе. Об участке: Площадь 6.2 сотки, форма правильная. Земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для садоводства. Участок угловой, всего два соседа, что обеспечивает дополнительную тишину и уединенность. Полностью огорожен по периметру высоким забором. Межевание проведено, документы в порядке. Участок высокий и сухой, с небольшим уклоном в сторону реки. Главная "фишка" - близость к воде! Рядом с участком есть калитка - собственный выход к реке. На территории имеется колодец, садовые посадки и шикарная, пушистая ель - визитная карточка участка. О доме: Площадь дома 30 кв.м., построен из бревна, стоит на надежном ленточном фундаменте. Есть электричество. Планировка: на первом этаже одна жилая комната и технические помещения (туалет, место под будущий душ или баню). На второй этаж ведет лестница, там расположена вторая светлая жилая комната. Важно: Дом в документах проходит как нежилое строение (садовый дом), однако его конструктив и расположение позволяют перевести его в статус жилого дома (при желании нового собственника). Здание теплое, крепкое, готово к проживанию. О товариществе (СНТ "Текстильщик"): Территория охраняется, въезд оборудован современными электрическими откидными воротами и видеонаблюдением. Дороги регулярно чистятся зимой. Налажен организованный вывоз твердых бытовых отходов (ТБО). Членские взносы необременительные, порядка 10 000 рублей в год. Сообщество активное, быт налажен. Идеальный вариант для тех, кто хочет купить дачу или купить загородный дом в красивом, спокойном месте недалеко от природы. Отличная возможность купить участок в Павловском Посаде с готовым домом и перспективой сделать его полноценным жильем. Участок и дом в собственности более 5 лет, сделка пройдет чисто и быстро. Рассмотрю разумные варианты по цене.