Щелковское ш., 47 км от МКАД
Крона СНТ, Черноголовка гор. округ
Дом 65 м², участок 11,8 сот., кирпич, 2014 год.
Цена 2,3 млн ₽, поднимали с 2 млн; первая цена 2 млн ₽ от 08.05.2025.
Рейтинг 27/100 · уверенность 67 %
Земля ≈73 тыс. ₽/сот. × 11,8 сот. = 862 тыс. → дом ≈1,44 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км, 39 тыс.–68 тыс. ₽/м², медиана 62 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,71 млн / целевая ≈3,33 млн / пессимист. ≈2,96 млн → от пессимистичной прибыль −191 тыс. ₽, маржа −6 %, ROI −6 %.
Коммуникации: отопление — печь; свет — 10 кВ.
До ст. Захарово ≈17,4 км по прямой; до МКАД 47 км, на машине ≈58 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №12846
Рейтинг 27/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 7 (разброс ₽/м² 7 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 76 % | 13.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 71 % | 4.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 51 % | 7.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 73 048 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 862 000 ₽ (11,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 438 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 123 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Крона СНТ | 10 сот. | 460 000 | 46 000 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 8 сот. | 930 000 | 116 250 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | ЛЭП СНТ | 8 сот. | 720 000 | 90 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | ЛЭП СНТ | 7,8 сот. | 1 300 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Крона СНТ | 8 сот. | 560 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Крона СНТ | 7,3 сот. | 600 000 | 82 192 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Крона СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Крона СНТ | 9,1 сот. | 1 150 000 | 126 374 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Крона СНТ | 11,2 сот. | 1 000 000 | 89 286 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Радуга-3 СНТ | 8,1 сот. | 1 100 000 | 135 802 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 65 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 38 571 / 62 112 / 67 961 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 705 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 520 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 334 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 964 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -191 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −6 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −6 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.8 км | Ветеран СНТ | 64,4 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 62 112 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Озон СТ | 70 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 38 571 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Лесная Поляна СНТ | 80 м² | 6 сот. | 3 800 000 | 47 500 | снято (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Стромынь с. | 53 м² | 10 сот. | 3 498 000 | 66 000 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Парус СНТ | 83 м² | 6 сот. | 9 000 000 | 108 434 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Дубрава СНТ | 51,5 м² | 6,3 сот. | 3 500 000 | 67 961 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Макарово СНТ | 50 м² | 5,9 сот. | 3 250 000 | 65 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Орбита ДСК | 80 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 43 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Соколово д. | 84,4 м² | 6 сот. | 11 700 000 | 138 626 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.05.2025 | 2 000 000 | история площадки |
| 12.05.2025 | 1 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 27.05.2025 | 1 820 000 (−80 000) | история площадки |
| 03.07.2025 | 1 699 000 (−121 000) | история площадки |
| 17.02.2026 | 2 000 000 (+301 000) | история площадки |
| 01.09.2026 | 2 300 000 (+300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Описание Продаётся участок 12 соток с домом без внутренней отделки. Эл-во 10 КВТ по границе участка. Вокруг лес, недалеко озеро для купания и рыбалки. От нас.пункта Черноголовка 5-7 мин. на автомобиле. Участок и дом на кадастровом учете. Один взрослый собственник. На въезде в СНТ раздвижные ворота с контролем.