Горьковское ш., 58 км от МКАД
Кузнецы д., Павлово-Посадский гор. округ
Дом 33,3 м², участок 10 сот., дерево, 1937 год.
Цена 2,3 млн ₽; цена не менялась с 26.09.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 63 %
Земля ≈126 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 1,26 млн → дом ≈1,04 млн ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 26 тыс.–126 тыс. ₽/м², медиана 67 тыс.
Ремонт ≈666 тыс., покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,26 млн / целевая ≈2,03 млн / пессимист. ≈1,81 млн → от пессимистичной прибыль −815 тыс. ₽, маржа −45 %, ROI −31 %.
Коммуникации: вода — нет; нет септика (канализации нет); газ — есть; отопление — есть; свет — нет.
До ст. Ковригино ≈7 км по прямой; до МКАД 58 км, на машине ≈54 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №12838
Рейтинг 23/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 71 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 60 % | 12.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 62 % | 4.4 |
| участок | 5 | 55 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 126 344 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 263 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 037 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 141 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Кузнецы д. | 21 сот. | 5 000 000 | 238 095 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Кузнецы д. | 16 сот. | 15 000 000 | 937 500 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Кузнецы д. | 12,3 сот. | 600 000 | 48 780 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Кузнецы д. | 30 сот. | 23 800 000 | 793 333 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Кузнецы д. | 13,1 сот. | 2 500 000 | 190 840 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Кузнецы д. | 12 сот. | 750 000 | 62 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Кузнецы д. | 13 сот. | 3 200 000 | 246 154 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Кузнецы д. | 15 сот. | 2 500 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Кузнецы д. | 15,5 сот. | 1 750 000 | 112 903 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Кузнецы д. | 14 сот. | 2 450 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 33,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 666 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 625 / 67 314 / 126 005 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 257 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 144 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 031 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 806 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -815 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −45 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −31 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.6 км | Заозерье д. | 32,4 м² | 11 сот. | 3 100 000 | 95 679 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ветеран СНТ | 36,4 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 54 945 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Природа-4 СТ | 30 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Буровик СНТ | 32 м² | 6 сот. | 820 000 | 25 625 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Богослово с. | 33,5 м² | 12,3 сот. | 2 500 000 | 74 627 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Большие Дворы пгт | 37,3 м² | 14 сот. | 4 700 000 | 126 005 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Заозерье СНТ | 40 м² | 9 сот. | 1 200 000 | 30 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | 33 м² | 10 сот. | 2 700 000 | 81 818 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.7 км | Белый Мох СНТ | 30 м² | 6 сот. | 800 000 | 26 667 | снято (цена объявления) 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Солнечный СНТ | 30,5 м² | 6 сот. | 2 850 000 | 93 443 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.09.2026 | 2 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 300 000 | в продаже | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Циан | 2 300 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 134606379 Продается жилой дом в д. Кузнецы Павлово-Посадского района. Хороший ровный участок правильной формы, сухой. На участке есть плодовые деревья и пруд, в котором можно развести рыбу. На участке расположен старый дом с газовым отоплением. Торг.