Носовихинское ш., 71 км от МКАД
Старт-1 СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 42,5 м², участок 10 сот., дерево, 2003 год.
Цена 2,4 млн ₽, снижали с 2,66 млн; первая цена 2,66 млн ₽ от 19.11.2025.
Рейтинг 21/100 · уверенность 69 %
Земля ≈59 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 590 тыс. → дом ≈1,81 млн ₽, 43 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 47 тыс.–137 тыс. ₽/м², медиана 67 тыс.
Ремонт ≈850 тыс., покупка после торга ≈2,04 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,04 млн / целевая ≈2,74 млн / пессимист. ≈2,43 млн → от пессимистичной прибыль −457 тыс. ₽, маржа −19 %, ROI −16 %.
Коммуникации: отопление — есть.
До ст. Дрезна ≈3 км по прямой; до МКАД 71 км, на машине ≈1 ч 20 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №12834
Рейтинг 21/100 · уверенность 69 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 52 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 41 % | 7.6 |
| торг | 5 | 65 % | 4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 5.6 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 58 988 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 590 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 810 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 42 588 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Бриз СНТ | 10,9 сот. | 880 000 | 80 734 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Бриз СНТ | 21,5 сот. | 4 500 000 | 209 302 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Старт-1 СНТ | 18 сот. | 2 750 000 | 152 778 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Старт-1 СНТ | 10 сот. | 390 000 | 39 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Старт-1 СНТ | 14 сот. | 790 000 | 56 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Старт-1 СНТ | 19 сот. | 2 750 000 | 144 737 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Старская д. | 10,5 сот. | 700 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Старская д. | 14 сот. | 599 999 | 42 857 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.9 км | Малиново д. | 6,1 сот. | 880 000 | 144 262 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 42,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 850 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 46 667 / 66 833 / 136 667 |
| цена объекта | 2 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 040 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 041 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 889 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 737 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 433 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -457 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −19 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −16 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.3 км | Большое Кишнево д. | 42,4 м² | 7,8 сот. | 5 350 000 | 126 179 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | 43 м² | 7,5 сот. | 4 250 000 | 98 837 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | Жасмин СНТ | 45 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 46 667 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | 44,1 м² | 8,3 сот. | 3 400 000 | 77 098 | снято (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.2 км | Ионово д. | 45 м² | 7 сот. | 6 150 000 | 136 667 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Большое Кишнево д. | 40 м² | 15 сот. | 2 050 000 | 51 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Фарфорист СНТ | 45 м² | 7,2 сот. | 2 890 000 | 64 222 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Ионово д. | 46,8 м² | 12 сот. | 3 250 000 | 69 444 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Емельяново д. | 47 м² | 15 сот. | 2 600 000 | 55 319 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Емельяново д. | 47 м² | 14,5 сот. | 3 000 000 | 63 830 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.11.2025 | 2 660 000 | история площадки |
| 09.04.2026 | 2 400 000 (−260 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 400 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Пpoдaетcя участок с двуxэтажным дoмом из сруба. Уютный домик. На участке имеется обшитый кунг, внутри оборудован кухней, имеется душевая кабина с проведенным водоснабжением с бойлером. Участок с посадками плодовых деревьев и кустарников. Огорожен забором из профлиста и сетка рабица. Беседка, туалет сельский. Площадь участка 10 соток. Межевание проведено, дом зарегистрирован. СНТ недалеко от города Ликино-Дулево.