Горьковское ш., 55 км от МКАД
Заозерье СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 72,5 м², участок 6 сот., дерево.
Цена 2,4 млн ₽, снижали с 2,7 млн; цена не менялась с 19.11.2025.
Рейтинг 73/100 · уверенность 60 %
Земля ≈224 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,35 млн → дом ≈1,05 млн ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 6 в 10 км, 35 тыс.–121 тыс. ₽/м², медиана 88 тыс.
Ремонт ≈1,35 млн, покупка после торга ≈2,04 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,16 млн / целевая ≈5,54 млн / пессимист. ≈4,93 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,54 млн ₽, маржа 31 %, ROI 45 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: канализация — есть; отопление — нет.
До ст. Ковригино ≈6 км по прямой; до МКАД 55 км, на машине ≈58 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №12830
Рейтинг 73/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 54 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 91 % | 38.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 64 % | 11.8 |
| торг | 5 | 74 % | 4.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 69 % | 4.2 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 73 % | 10.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 224 270 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 346 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 054 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 538 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Кузнецы д. | 7,3 сот. | 1 650 000 | 226 027 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Кузнецы д. | 10,3 сот. | 2 750 000 | 266 990 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Кузнецы д. | 10,7 сот. | 2 850 000 | 266 355 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Кузнецы д. | 10,3 сот. | 2 400 000 | 233 010 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Кузнецы д. | 14 сот. | 2 400 000 | 171 429 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Кузнецы д. | 13,5 сот. | 8 000 000 | 592 593 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Кузнецы д. | 7,6 сот. | 1 700 000 | 223 684 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Кузнецы д. | 8,2 сот. | 1 900 000 | 231 707 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Кузнецы д. | 29 сот. | 5 900 000 | 203 448 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Кузнецы д. | 16 сот. | 4 850 000 | 303 125 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 72,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 350 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | приличные 6 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 333 / 87 857 / 120 766 |
| цена объекта | 2 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 040 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 160 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 852 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 544 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 928 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 538 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 31 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 45 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 6 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.5 км | Звездочка СНТ да: «ванна» + «тёплый пол» | 70 м² | 6 сот. | 5 300 000 | 75 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Старица СНТ да: «ванная» + «мебель» | 77,3 м² | 6,4 сот. | 4 500 000 | 58 215 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Керамик СНТ да: «ванная» + «отделка» | 75 м² | 6 сот. | 2 650 000 | 35 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Евсеево д. да: «санузел» + «под ключ» | 70 м² | 6,6 сот. | 7 000 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | да: «ванную» + «ремонт» | 67,9 м² | 5,8 сот. | 8 200 000 | 120 766 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Евсеево д. да: «санузел» + «отделка» | 79 м² | 6 сот. | 8 500 000 | 107 595 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.11.2025 | 2 400 000 | история площадки |
| 13.02.2026 | 2 500 000 (+100 000) | история площадки |
| 28.05.2026 | 2 200 000 (−300 000) | история площадки |
| 14.06.2026 | 2 500 000 (+300 000) | история площадки |
| 23.06.2026 | 2 700 000 (+200 000) | история площадки |
| 05.07.2026 | 2 600 000 (−100 000) | история площадки |
| 21.07.2026 | 2 400 000 (−200 000) | история площадки |
| 07.08.2026 | 2 500 000 (+100 000) | история площадки |
| 31.08.2026 | 2 400 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 400 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Отличное расположение: Тихий и живописный поселок в окружении природы Всего в шаговой доступности Данилищенское озеро (отдых, рыбалка, прогулки у воды) О доме и участке: Крепкий и высокий фундамент (160 см) надежность и долговечность Ухоженная территория (6 соток) Отдельная кухня в пристройке удобство и дополнительное пространство Туалет на участке Документы в порядке Торг уместен обсуждаем разумные предложения!