Носовихинское ш., 68 км от МКАД
Ветеран СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 55 м², участок 8 сот., дерево, 2010 год.
Цена 2,4 млн ₽; цена не менялась с 04.11.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 65 %
Земля ≈103 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 824 тыс. → дом ≈1,58 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 15 тыс.–103 тыс. ₽/м², медиана 56 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈2,04 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,08 млн / целевая ≈2,77 млн / пессимист. ≈2,46 млн → от пессимистичной прибыль −676 тыс. ₽, маржа −27 %, ROI −22 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Дрезна ≈3,7 км по прямой; до МКАД 68 км, на машине ≈1 ч 17 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №12828
Рейтинг 22/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 43 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 46 % | 8.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 87 % | 5.6 |
| участок | 5 | 36 % | 2.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 32 % | 5.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 102 938 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 824 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 576 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 655 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Ветеран СНТ | 6,1 сот. | 600 000 | 98 361 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Мисхор СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Текстильщик СНТ | 10 сот. | 680 000 | 68 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Большое Кишнево д. | 15 сот. | 4 000 000 | 266 667 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Текстильщик СНТ | 5,8 сот. | 540 000 | 93 103 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Юркино д. | 7 сот. | 900 000 | 128 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Текстильщик СНТ | 6,1 сот. | 750 000 | 122 951 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Юркино д. | 8,5 сот. | 1 590 000 | 187 059 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Юркино д. | 9 сот. | 1 600 000 | 177 778 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Юркино д. | 8,8 сот. | 1 600 000 | 181 818 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 55 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 15 000 / 56 334 / 103 448 |
| цена объекта | 2 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 040 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 080 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 926 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 772 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 464 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -676 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −27 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −22 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.2 км | Бриз СНТ | 54 м² | 12 сот. | 2 400 000 | 44 444 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Ефимово ДНП | 56 м² | 11 сот. | 4 500 000 | 80 357 | снято (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Бриз СНТ | 50 м² | 10 сот. | 4 000 000 | 80 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Старт-1 СНТ | 60 м² | 10 сот. | 2 600 000 | 43 333 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Теренино д. | 58 м² | 9,6 сот. | 6 000 000 | 103 448 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Ефимовский Лес ДНП | 60 м² | 6,8 сот. | 3 400 000 | 56 667 | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Ефимовский Лес ДНП | 50 м² | 6,4 сот. | 2 800 000 | 56 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Марс СНТ | 62 м² | 9 сот. | 2 600 000 | 41 935 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Машиностроитель СНТ | 60 м² | 6 сот. | 900 000 | 15 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Гора д. | 55 м² | 6 сот. | 3 150 000 | 57 273 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.11.2026 | 2 400 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 400 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 18:00 | новый объект | — → 2 400 000 |
Описание
Дом тёплый, на высоком блочном фундаменте, с пристроенным гаражом. Беседка для отдыха.Участок правильной формы. Растут деревья сливы, яблоня, груша, вишня. Кусты смородины, крыжовника.В 5-ти минутах ходьбы, находится озеро Мечта и пляж.