Горьковское ш., 59 км от МКАД
Сосновка СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 20 м², участок 6 сот., кирпич, 1980 год.
Цена 2,45 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 04.12.2025.
Рейтинг 24/100 · уверенность 66 %
Земля ≈211 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,27 млн → дом ≈1,18 млн ₽, 59 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 55 тыс.–136 тыс. ₽/м², медиана 86 тыс.
Ремонт ≈300 тыс., покупка после торга ≈2,08 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,7 млн / целевая ≈1,53 млн / пессимист. ≈1,36 млн → от пессимистичной прибыль −1,02 млн ₽, маржа −75 %, ROI −43 %.
Коммуникации: центральный водопровод; нет септика (туалет вне дома); свет — есть.
До ст. Вохна ≈4,4 км по прямой; до МКАД 59 км, на машине ≈59 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №12826
Рейтинг 24/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 46 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 59 % | 12.6 |
| торг | 5 | 13 % | 0.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 82 % | 5.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 211 111 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 267 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 183 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 59 150 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Большие Дворы пгт | 8 сот. | 1 950 000 | 243 750 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Большие Дворы пгт | 5,1 сот. | 2 500 000 | 490 196 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Большие Дворы пгт | 14 сот. | 4 199 000 | 299 929 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Большие Дворы пгт | 10,4 сот. | 2 300 000 | 221 154 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Большие Дворы пгт | 4,8 сот. | 1 450 000 | 302 083 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Большие Дворы пгт | 9,9 сот. | 2 150 000 | 217 172 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Большие Дворы пгт | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Большие Дворы пгт | 11 сот. | 2 300 000 | 209 091 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | 6,8 сот. | 1 850 000 | 272 059 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.8 км | 7 сот. | 1 390 000 | 198 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 55 000 / 86 250 / 135 714 |
| цена объекта | 2 450 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 082 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 699 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 614 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 529 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 359 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 023 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −75 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −43 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.7 км | Большие Дворы пгт | 23 м² | 4,4 сот. | 2 300 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Феникс СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 55 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | 20 м² | 5,6 сот. | 1 150 000 | 57 500 | снято (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.5 км | Богослово с. | 21 м² | 9 сот. | 2 850 000 | 135 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.5 км | Вереск СНТ | 20 м² | 8 сот. | 1 850 000 | 92 500 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.5 км | Пламя СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 80 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.1 км | Дубровка СТ | 20 м² | 6 сот. | 1 350 000 | 67 500 | снято (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.9 км | Карат СНТ | 20 м² | 8 сот. | 1 300 000 | 65 000 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.3 км | Лотос СНТ | 19,2 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 109 375 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.4 км | Пушкино д. | 20 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 95 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.12.2025 | 2 499 000 | история площадки |
| 22.12.2025 | 2 490 000 (−9 000) | история площадки |
| 27.12.2025 | 2 450 000 (−40 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 450 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом 18м2 с погребом на участке 6 соток. В спальне сделан ремонт, заменены окна, пол, новый натяжной потолок. В доме есть холодный погреб для хранения. Весь участок полностью перекопан, и выровнен. Убраны старые конструкции, плюс засеян травой. К дому подведено электричество, так же центральное водоснабжение. Отдельный туалет на улице. Большой сарай на участке состоящий из двух этажей, летний душ. Выделенное место под парковку вашего автомобиля. Так же с участка есть отдельный выход в лес. Дом находится рядом с лесом в прекрасном месте. Рядом есть вся инфраструктура, магазины, работает доставка. 1 собственник, дкп 2024, без обременений. Оперативный выход на сделку.