Горьковское ш., 71 км от МКАД
Искра СНТ, Богородский гор. округ
Дом 120 м², участок 7,3 сот., кирпич, 2001 год.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 2,8 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 12.07.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 68/100 · уверенность 64 %
Земля ≈64 тыс. ₽/сот. × 7,3 сот. = 470 тыс. → дом ≈2,03 млн ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 6 в 10 км, 77 тыс.–90 тыс. ₽/м², медиана 79 тыс.
Ремонт ≈2,3 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈9,73 млн / целевая ≈8,76 млн / пессимист. ≈7,79 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,36 млн ₽, маржа 43 %, ROI 76 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Электрогорск ≈10,3 км по прямой; до МКАД 71 км, на машине ≈1 ч 17 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №12821
Рейтинг 68/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 5 (разброс ₽/м² 4 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 41 % | 7.6 |
| торг | 5 | 71 % | 4.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 36 % | 2.2 |
| участок | 5 | 30 % | 1.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 66 % | 9.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 64 337 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 470 000 ₽ (7,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 029 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 908 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Искра СНТ | 11,5 сот. | 699 000 | 60 783 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Искра СНТ | 6,4 сот. | 550 000 | 85 937 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Шерна СНТ | 8,5 сот. | 700 000 | 82 353 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Шерна СНТ | 18 сот. | 750 000 | 41 667 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Плес-1 СНТ | 12 сот. | 700 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Тимково д. | 22 сот. | 1 650 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Антей СНТ | 6 сот. | 680 000 | 113 333 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Солнечный СНТ | 6,4 сот. | 1 290 000 | 201 562 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Солнечный СНТ | 9,8 сот. | 1 500 000 | 153 061 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Солнечный массив | 8 сот. | 2 300 000 | 287 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 120 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | приличные 6 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 76 522 / 79 000 / 90 000 |
| цена объекта | 2 499 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 124 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 9 734 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 9 247 000 ₽ |
| продажа: целевая | 8 761 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 7 787 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 362 850 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 43 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 76 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 6 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9 км | да: «ванная» + «ремонтом» | 108 м² | 7,3 сот. | 16 990 000 | 157 315 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Следово д. да: «санузла» + «под ключ» | 120 м² | 8 сот. | 9 480 000 | 79 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Рябинушка СНТ да: «санузел» + «отделка» | 120 м² | 8 сот. | 10 800 000 | 90 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Следово д. да: «санузел» + «отделка» | 115 м² | 7,1 сот. | 8 800 000 | 76 522 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Васютино д. да: «санузел» + «мебелью» | 115 м² | 8 сот. | 9 740 000 | 84 696 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Калитино д. да: «санузел» + «мебелью» | 129 м² | 8 сот. | 10 000 000 | 77 519 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.07.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 14.10.2026 | 2 799 000 (+299 000) | история площадки |
| 27.10.2026 | 2 499 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 499 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
продается дача. можно прописаться. нижний этаж кирпич, верх деревянный. есть печь, камин. готов к проживанию. во круг лес.