Носовихинское ш., 66 км от МКАД
Сосновый Бор СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 28,2 м², участок 6 сот., кирпич, 2003 год.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 08.05.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 59 %
Земля ≈90 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 538 тыс. → дом ≈1,96 млн ₽, 70 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км, 45 тыс.–78 тыс. ₽/м², медиана 61 тыс.
Ремонт ≈564 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,06 млн / целевая ≈1,85 млн / пессимист. ≈1,65 млн → от пессимистичной прибыль −1,04 млн ₽, маржа −63 %, ROI −39 %.
Коммуникации: отопление — нет.
До ст. Дрезна ≈3,3 км по прямой; до МКАД 66 км, на машине ≈1 ч 16 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №12820
Рейтинг 18/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 5 (разброс ₽/м² 46 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 49 % | 10.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 90 % | 6.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 89 732 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 538 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 962 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 69 574 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Текстильщик СНТ | 5,8 сот. | 540 000 | 93 103 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Текстильщик СНТ | 10 сот. | 680 000 | 68 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Мисхор СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ветеран СНТ | 6,1 сот. | 600 000 | 98 361 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Савостьяново д. | 8 сот. | 2 500 000 | 312 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Савостьяново д. | 14 сот. | 2 699 998 | 192 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Савостьяново д. | 9,2 сот. | 2 400 000 | 260 870 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Победа СНТ | 8 сот. | 550 000 | 68 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Космос СНТ | 8 сот. | 1 250 000 | 156 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Победа СНТ | 7,9 сот. | 700 000 | 88 608 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 28,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 564 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 45 161 / 61 429 / 78 125 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 059 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 956 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 853 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 647 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 042 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −63 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −39 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8 км | Евсеево д. | 30 м² | 4 сот. | 4 300 000 | 143 333 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Машиностроитель СНТ | 31 м² | 6,3 сот. | 1 400 000 | 45 161 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Отдых СНТ | 30 м² | 6,6 сот. | 1 450 000 | 48 333 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | 32 м² | 7,4 сот. | 2 500 000 | 78 125 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.2 км | Машиностроитель СНТ | 36 м² | 6,5 сот. | 2 500 000 | 69 444 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | 35 м² | 6 сот. | 2 150 000 | 61 429 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.05.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Одноэтажный кирпичный дом с мансардой. Участок свободен от грядок, теплиц, растений.. Есть несколько кустарников черной смородины, яблоня, груша. Также имеется деревянная беседка и металлический хоз.блок. На участке растут 5 больших туй, забор обвит красивым девичьим виноградом. В 100м находится водоем, где можно искупаться, а также водоем для ловли рыбы. В 10 мин. ходьбы стоит действующая церковь на берегу реки "Гора". Город с инфраструктурой находится в 15 мин.езды.