Горьковское ш., 22 км от МКАД
Колонтаево СНТ, Богородский гор. округ
Дом 78 м², участок 6,3 сот., брус.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 06.06.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 81/100 · уверенность 80 %
Земля ≈243 тыс. ₽/сот. × 6,3 сот. = 1,53 млн → дом ≈969 тыс. ₽, 12 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 10 в 10 км, 50 тыс.–121 тыс. ₽/м², медиана 99 тыс.
Ремонт ≈1,46 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,55 млн / целевая ≈6,79 млн / пессимист. ≈6,04 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,45 млн ₽, маржа 41 %, ROI 68 %.
Коммуникации: скважина.
До ст. Колонтаево ≈1,3 км по прямой; до МКАД 22 км, на машине ≈39 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №12813
Рейтинг 81/100 · уверенность 80 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 31 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 21 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 79 % | 11.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 243 056 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 531 000 ₽ (6,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 969 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 423 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Марьино-2 д. | 11 сот. | 4 900 000 | 445 455 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Марьино-3 д. | 11 сот. | 5 900 000 | 536 364 | снят (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Марьино-2 д. | 19,5 сот. | 11 300 000 | 579 487 | снят (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ивашево-2 ДНП | 18 сот. | 5 800 000 | 322 222 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Колонтаево Клаб ТСН | 7,5 сот. | 2 990 000 | 398 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ивашево д. | 29 сот. | 4 500 000 | 155 172 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ивашево д. | 11 сот. | 3 590 000 | 326 364 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Колонтаево Клаб ТСН | 23 сот. | 4 400 000 | 191 304 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Алексеевка д. | 20 сот. | 6 900 000 | 345 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Алексеевка д. | 6 сот. | 1 300 000 | 216 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 78 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 460 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 10 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 000 / 98 718 / 121 176 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 547 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 170 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 792 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 038 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 453 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 41 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 68 % |
Аналоги
приличные 10 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.1 км | Чайка СНТ да: «санузел» + «под ключ» | 78 м² | 6 сот. | 6 600 000 | 84 615 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Горьковское Болото-НМ СНТ да: «санузел» + «под ключ» | 78 м² | 6 сот. | 7 700 000 | 98 718 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Ветеран ЦАО СНТ да: «с/у» + «ремонт» | 75 м² | 6 сот. | 3 750 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Крымский массив да: «ванные» + «под ключ» | 80 м² | 6 сот. | 12 500 000 | 156 250 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Стулово д. да: «с/у» + «отделка» | 81,3 м² | 6,8 сот. | 8 900 000 | 109 471 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Крымский массив да: «ванные» + «под ключ» | 82,1 м² | 6,8 сот. | 8 900 000 | 108 404 | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Горелый Лес СНТ да: «санузел» + «ремонт» | 85 м² | 6,5 сот. | 10 300 000 | 121 176 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | АЗЛК-3 СНТ да: «туалета в доме» + «отделка» | 75 м² | 6,4 сот. | 7 500 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Булгаково СНТ да: «санузел» + «мебель» | 71 м² | 6,8 сот. | 5 500 000 | 77 465 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | ЦНИИ ТМАШ СНТ да: «с/у» + «мебель» | 84 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 77 381 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.06.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | в продаже | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Циан | 2 500 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дом и участок в Снт Колонтаево. Тихое место, с видом на лес. Снт маленькое, шума нет совсем. Дом из бруса, снаружи обшит Цсп, пол утеплен, есть подвал. 2 этажа, 3 комнаты и кухня. На участке есть скважина. Есть яблони, сосны, березы, сирень, можжевельник, кусты гортензии, пионы, клематис и тп. С веранды вид на соседний участок, целиком зеленый. Есть Триколор, телевизор, холодильник. От Москвы по новой дороге М12 можно доехать за 20 мин. Кадастровый номер 50:16:0502013:254. Для более быстрой связи звоните.