Горьковское ш., 37 км от МКАД
Березка-4 СНТ, Богородский гор. округ
Дом 32 м², участок 6 сот., 2000 год.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 22.12.2025.
Рейтинг 28/100 · уверенность 61 %
Земля ≈255 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,53 млн → дом ≈970 тыс. ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 57 тыс.–79 тыс. ₽/м², медиана 68 тыс.
Ремонт ≈640 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,24 млн / целевая ≈2,02 млн / пессимист. ≈1,79 млн → от пессимистичной прибыль −973 тыс. ₽, маржа −54 %, ROI −35 %.
Коммуникации: отопление — нет.
До ст. Колонтаево ≈2,1 км по прямой; до МКАД 37 км, на машине ≈41 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №12811
Рейтинг 28/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 8 (разброс ₽/м² 13 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 90 % | 19.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 99 % | 7.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 255 065 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 530 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 970 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 312 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Колонтаево Клаб ТСН | 10 сот. | 2 800 000 | 280 000 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
| 0.7 км | Колонтаево Клаб ТСН | 9,2 сот. | 2 000 000 | 217 391 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 3-й Биссеровский Участок пос. | 12 сот. | 3 500 000 | 291 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Лесное СНТ | 7,7 сот. | 1 900 000 | 246 753 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Колонтаево Клаб ТСН | 8 сот. | 1 550 000 | 193 750 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Колонтаево Клаб ТСН | 10 сот. | 3 000 000 | 300 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Колонтаево Клаб ТСН | 14,6 сот. | 4 600 000 | 315 068 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Колонтаево Клаб ТСН | 9,6 сот. | 2 950 000 | 307 292 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Колонтаево Клаб ТСН | 9 сот. | 3 900 000 | 433 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Колонтаево Клаб ТСН | 15 сот. | 4 800 000 | 320 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 32 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 640 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 56 667 / 68 376 / 78 689 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 240 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 128 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 016 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 792 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -973 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −54 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −35 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.1 км | Аксено-Бутырки д. | 32,1 м² | 7,7 сот. | 2 500 000 | 77 882 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | имени Воровского пос. | 32 м² | 6,8 сот. | 2 150 000 | 67 188 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Березка-4 СНТ | 35 м² | 7 сот. | 2 400 000 | 68 571 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Стимул СНТ | 30 м² | 6,2 сот. | 5 000 000 | 166 667 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Ивушка СНТ | 30 м² | 7 сот. | 2 250 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Лесное СНТ | 30,5 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 78 689 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Станкоагрегат СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | имени Воровского пос. | 33 м² | 6 сот. | 2 250 000 | 68 182 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Горелый Лес СНТ | 30 м² | 8 сот. | 1 700 000 | 56 667 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Ветеран СНТ | 30 м² | 6 сот. | 300 000 | 10 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.12.2025 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается земельный участок с небольшим, двухэтажным дачным домиком из блоков. Участок 6 соток, сухой, правильной формы, граничит с лесом (есть своя калитка в лес). Соседи только с двух сторон, огорожен сеткой-рабицей. Участок отмежёван. Территория снт огорожена, на въезде в снт установлены автоматические ворота. Снт расположено в 35 километрах от МКАД по Горьковскому или Носовихинскому шоссе. Вокруг лес, в пешей доступности песчаный карьер.